Dům pod zemí: stavební povolení v Polsku 2026

Jaké předpisy platí a kdo vydává souhlas

O stavbě domu rozhoduje stavební zákon a územní plán nebo rozhodnutí o podmínkách zástavby. Žádosti a ohlášení přijímá starosta (okresní úřad), ve městech se statutem okresu primátor města a ve Varšavě úřad městské části. Dokumenty lze podat v papírové podobě nebo přes portál e-Budownictwo.

Stavební povolení, nebo ohlášení

Ohlášení s projektem (čl. 29 odst. 1 bod 1): samostatně stojící rodinný dům, jehož oblast vlivu se celá vejde na váš pozemek. Odevzdává se stejný projekt jako u povolení. Úřad má 21 dní na vyjádření nesouhlasu; pokud jej nepodá, můžete začít. Je potřeba stavbyvedoucí a stavební deník.
Stavební povolení: pokud oblast vlivu přesahuje pozemek, pokud je potřeba výjimka z technických předpisů (čl. 9, možná pouze v tomto řízení) nebo pokud úřad tuto povinnost uloží při ohlášení. Úřad má na rozhodnutí 65 dní; povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nezačne do 3 let.
Dům do 70 m² zastavěné plochy (čl. 29 odst. 1 bod 1a): nejvýše dvě podlaží, stavba pro vlastní bydlení, začátek po doručení ohlášení, stavbyvedoucí není povinný. Rodinný podzemní dům bývá větší.

Správní poplatek za povolení nebo ohlášení rodinného domu se neplatí, pokud v něm nebude provozována podnikatelská činnost (gov.pl).

Nejdřív pozemek: územní plán, obecný plán, podmínky zástavby

Pokud pro pozemek platí místní územní plán (MPZP), projekt s ním musí být v souladu; na obci se vyplatí objednat výpis a výkres. Bez plánu je potřeba rozhodnutí o podmínkách zástavby (WZ). Po reformě plánování z roku 2023 měly obce schválit obecné plány do 31. srpna 2026. U žádostí podaných od 1. září 2026 lze WZ zpravidla získat jen tam, kde obecný plán platí a pozemek leží v oblasti doplnění zástavby (čl. 61 odst. 1 bod 1a). Koncem srpna mela obecný plán přibližně každá třetí obec. Rozhodnutí WZ pozbývá platnosti po 5 letech.

Co si v plánu ověřit kvůli domu pod zemí

Tvar střechy: plány a rozhodnutí WZ často vyžadují sedlovou střechu s daným sklonem. Plochá zelená střecha s tím může být v rozporu; to je nejčastější překážka.
Výška a počet podlaží: dům ve svahu bývá nízký, rozhoduje však způsob měření, který plán stanoví.
Biologicky aktivní plocha: zelená střecha o ploše nejméně 10 m² se započítává z 50% (§ 3 bod 22 technických podmínek).
Stavební čáry, tvar terénu, ochrana přírody a informace o sesuvech a podzemní vodě.

Před koupí pozemku si prosím ověřte, zda má obec obecný plán a ve které zóně pozemek leží (Geoportal, obecní úřad), a projektanta požádejte o stručnou analýzu možností zástavby.

Co je u podzemního domu specifické a jak se to řeší

Důležité v roce 2026: nařízení o technických podmínkách z roku 2002 přestalo platit 20. září 2026 a nové nebylo vyhlášeno (stav k 29. říjnu 2026). Po dobu 18 měsíců od 20. září 2026 se projekt zpracovává podle dosavadních předpisů po podání prohlášení stavebníka (čl. 102a stavebního zákona). Paragrafy níže pocházejí z těchto předpisů.

Podlaha pokojů ne níž než terén u budovy

Podle § 73 odst. 1 má být v místnostech pro trvalý pobyt osob (více než 4 hodiny denně, tedy v pokojích a ložnicích) podlaha na úrovni terénu u budovy nebo výš. Výjimka podle odst. 2 se týká provozoven a výrobních prostor, nikoli bytů. Úrovní terénu se rozumí výšková kóta terénu stanovená v projektu (§ 3 bod 15).

Řešení: pokoje a ložnice jsou u otevřené prosklené fasády, před níž je terén na úrovni podlahy, například ze strany svahu nebo vyhloubené terasy. Hlouběji, pod zemí, jsou koupelny, šatny, spíž a technické zázemí. Projekt, v němž ložnice nemá před sebou terén na úrovni podlahy, je vhodné probrat s úřadem ještě před podáním žádosti.

Denní světlo: 1:8 a slunce

§ 57: plocha oken (ve světlosti rámů) má být nejméně 1/8 plochy podlahy pokoje.
§ 60: alespoň jeden pokoj má mít 3 hodiny slunce ve dnech rovnodennosti (7–17 hodin), čemuž pomáhá fasáda na jih.
§ 13: objekty zastiňující okno v úhlu 60° musí stát dál, než je jejich výška. Opěrné stěny úzkého atria mohou tuto podmínku porušit, atrium proto musí být dostatečně široké.
§ 72: světlá výška pokoje nejméně 2,5 m.

Únik a požární bezpečnost

Požadavky na stupně požární odolnosti se netýkají rodinných domů do tří nadzemních podlaží (§ 213). Z každé místnosti je však nutné zajistit východ na bezpečné místo venku (§ 236). U domu zapuštěného do země je rozumné naplánovat druhý východ, například dveře z druhé strany nebo schodiště přes světlík.

Odstupy od hranice pozemku

Stěna s okny má stát nejméně 4 m od hranice, stěna bez oken 3 m (§ 12). U části budovy, která je celá pod okolním terénem, se odstup od hranice nestanovuje (§ 12 odst. 9). Stavba blíž k hranici obvykle znamená, že oblast vlivu zasáhne souseda, a pak je potřeba povolení.

Konstrukce, voda a radon

Konstrukce přenáší zemní tlak a tíhu zeminy na střeše; výpočty jsou v technickém projektu, který vychází z průzkumu podloží podle nařízení o geotechnických podmínkách.
§ 316–317 vyžadují ochranu před podzemní vodou a vlhkostí: drenáž, izolaci nebo vodotěsný beton v technologii bílé vany.
Radon: referenční úroveň v místnostech je 300 Bq/m³ (atomový zákon). Těsná betonová deska a stěny spolu s trvalým větráním omezují jeho vnikání.

Energetická náročnost

Rodinný dům musí splnit ukazatel EP pro vytápění, větrání a teplou vodu do 70 kWh/(m²·rok) a součinitele U: stěny 0,20, střecha a plochá střecha 0,15, podlaha na terénu 0,30 W/(m²·K). Po dokončení stavby je potřeba průkaz energetické náročnosti budovy; jeho kopie se přikládá k oznámení o dokončení stavby.

Kdo podepisuje projekt a jaké dokumenty jsou potřeba

Architektonický projekt zpracovává architekt se stavebními oprávněními, člen oblastní komory architektů; konstrukci projektant s oprávněním pro pozemní stavby, člen komory stavebních inženýrů.
Na úřad: projekt zastavění pozemku a architektonicko-stavební projekt (3 papírová vyhotovení nebo elektronická verze), prohlášení o právu nakládat s nemovitostí, rozhodnutí o podmínkách zástavby (WZ), pokud se vyžaduje, a prohlášení podle čl. 102a.
Připravit předem: mapu pro projektové účely od geodeta, geotechnický průzkum, podmínky připojení inženýrských sítí.
Před zahájením stavby: technický projekt, stavbyvedoucí s oprávněním, stavební deník (papírový nebo elektronický).

Krok za krokem: od pozemku k nastěhování

Prověření pozemku: územní plán (MPZP) nebo obecný plán a území pro doplnění zástavby, sklon terénu, zemina, podzemní voda.
Žádost o rozhodnutí o podmínkách zástavby, pokud není územní plán (starosta obce, starosta města nebo primátor).
Mapa pro projektové účely, geotechnický průzkum, podmínky připojení.
Stavební projekt s prohlášením o použití dosavadních technických předpisů.
Ohlášení (21 dní na nesouhlas) nebo žádost o stavební povolení (do 65 dní) na okresním úřadě.
Technický projekt, stavbyvedoucí, stavební deník a oznámení stavebnímu dozoru o termínu zahájení prací.
Stavba s vytyčením a geodetickým zaměřením skutečného provedení.
Průkaz energetické náročnosti budovy, protokoly o instalacích a přípojkách.
Oznámení okresnímu inspektorovi stavebního dozoru o dokončení stavby; po 14 dnech bez nesouhlasu se můžete nastěhovat. Povolení k užívání je potřeba jen tehdy, když se nastěhujete před dokončením všech prací.

Jak s vámi Talpa House spolupracuje

Talpa House (Pribila spol. s r.o., Slovensko) od roku 2010 projektuje a staví rodinné domy zapuštěné do země z monolitického vodotěsného betonu, se zelenou střechou. Postavili jsme přes 21 domů na Slovensku, v Česku a v Maďarsku; v Polsku jsme zatím nestavěli a hledáme tam místní partnery. Světlo přichází prosklenou fasádou a světlíky, takže i pokoje hluboké 6–8 m jsou světlé.

Balíček na klíč zahrnuje projekt a podporu při vyřizování povolení. Polský stavební projekt podepisují architekt a statik s polskými oprávněními, se kterými spolupracujeme. Orientační cenu ukáže kalkulačka, podrobnosti najdete v průvodci cenami podzemního domu. Hotové domy si můžete prohlédnout ve dnech otevřených dveří a dotazy ke konkrétnímu pozemku posílejte přes kontakt.

Nejčastější dotazy

Je na podzemní dům potřeba stavební povolení?

Ne vždy. Samostatně stojící rodinný dům, jehož vliv nepřesahuje hranice pozemku, lze postavit na ohlášení s projektem. Povolení je potřeba tehdy, když se vliv dotýká sousedních pozemků nebo když projekt vyžaduje výjimku z předpisů.

Získá podzemní dům rozhodnutí o podmínkách zástavby?

Ano, pokud pozemek splňuje podmínky WZ a od 1. září 2026 také leží v území pro doplnění zástavby podle obecného plánu. Rozhodnutí však může předepsat tvar střechy, proto se vyplatí ukázat úřadu koncepci včas.

Lze postavit dům ve svahu?

Ano, a je to nejjednodušší případ: na straně spádu je fasáda otevřená, terén před okny je v úrovni podlahy a zbytek domu je skrytý ve svahu.

Může být ložnice pod úrovní terénu?

Ne, pokud před ní není terén v úrovni podlahy. Ložnice a pokoje se navrhují k otevřené fasádě, pod zemí zůstávají pomocné místnosti.

Je potřeba souhlas hygienické stanice?

Pro obytný dům taková cesta neexistuje: souhlas hygienického inspektora podle § 73 odst. 2 se týká provozoven služeb a výroby. Pokoje musí splnit požadavky na úroveň podlahy a osvětlení. Zbývá jedině výjimka z předpisů (čl. 9 stavebního zákona), která vyžaduje zmocnění ministra a je výjimečná.

Zdroje

Jde o obecnou informaci, nikoli o právní poradenství. Předpisy i praxe se mezi obcemi a stavebními úřady liší; právní stav k 29. říjnu 2026.