Erdhaus in Polen: Baugenehmigung 2026

Welche Vorschriften gelten und wer die Zustimmung erteilt

Maßgeblich sind das Baurecht sowie der Bebauungsplan oder der Bescheid über die Bebauungsbedingungen. Anträge und Anzeigen nimmt der Landrat (Kreisverwaltung) entgegen, in kreisfreien Städten der Stadtpräsident und in Warschau das Bezirksamt. Die Unterlagen können in Papierform oder über das Portal e-Budownictwo eingereicht werden.

Baugenehmigung oder Bauanzeige

Bauanzeige mit Entwurf (Art. 29 Abs. 1 Nr. 1): freistehendes Einfamilienhaus, dessen Einwirkungsbereich vollständig auf Ihrem Grundstück liegt. Einzureichen ist derselbe Entwurf wie bei der Genehmigung. Die Behörde hat 21 Tage Zeit für einen Widerspruch; bleibt er aus, kann begonnen werden. Erforderlich sind ein Bauleiter und ein Bautagebuch.
Baugenehmigung: wenn der Einwirkungsbereich über das Grundstück hinausreicht, wenn eine Abweichung von den technischen Vorschriften nötig ist (Art. 9, nur in diesem Verfahren möglich) oder wenn die Behörde diese Pflicht bei der Anzeige auferlegt. Die Behörde hat 65 Tage für die Entscheidung; die Genehmigung erlischt, wenn der Bau nicht innerhalb von 3 Jahren beginnt.
Haus bis 70 m² Grundfläche (Art. 29 Abs. 1 Nr. 1a): höchstens zwei Geschosse, Bau für den eigenen Wohnbedarf, Beginn nach Zustellung der Anzeige, Bauleiter nicht verpflichtend. Ein Erdhaus für eine Familie fällt in der Regel größer aus.

Eine Verwaltungsgebühr für die Genehmigung oder die Anzeige eines Einfamilienhauses fällt nicht an, sofern darin kein Gewerbe betrieben wird (gov.pl).

Zuerst das Grundstück: Bebauungsplan, Gesamtplan, Bebauungsbedingungen

Gilt für das Grundstück ein örtlicher Bebauungsplan (MPZP), muss der Entwurf ihm entsprechen; in der Gemeinde lohnt sich die Bestellung von Auszug und Planausschnitt. Ohne Plan ist ein Bescheid über die Bebauungsbedingungen (WZ) nötig. Nach der Planungsreform von 2023 sollten die Gemeinden bis zum 31. August 2026 Gesamtpläne beschließen. Für Anträge ab dem 1. September 2026 lässt sich ein WZ grundsätzlich nur dort erlangen, wo ein Gesamtplan gilt und das Grundstück im Gebiet der Bebauungsergänzung liegt (Art. 61 Abs. 1 Nr. 1a). Ende August verfügte etwa jede dritte Gemeinde über einen Gesamtplan. Der WZ-Bescheid erlischt nach 5 Jahren.

Was im Plan mit Blick auf ein Erdhaus zu prüfen ist

Dachgeometrie: Pläne und WZ-Bescheide verlangen häufig ein Satteldach mit festgelegter Neigung. Ein flaches Gründach kann dem widersprechen; das ist die häufigste Hürde.
Höhe und Geschosszahl: ein Haus im Hang bleibt meist niedrig, entscheidend ist jedoch die im Plan festgelegte Art der Messung.
Biologisch aktive Fläche: ein Gründach ab 10 m² wird zu 50% angerechnet (§ 3 Nr. 22 der technischen Anforderungen).
Baulinien, Geländeform, Naturschutz sowie Angaben zu Rutschungen und Grundwasser.

Prüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks, ob die Gemeinde einen Gesamtplan hat und in welcher Zone das Grundstück liegt (Geoportal, Gemeindeamt), und bitten Sie den Planer um eine kurze Analyse der Bebauungsmöglichkeiten.

Was beim Erdhaus besonders ist und wie es gelöst wird

Wichtig im Jahr 2026: Die Verordnung über die technischen Anforderungen aus dem Jahr 2002 ist am 20. September 2026 außer Kraft getreten, eine neue wurde nicht verkündet (Stand 29. Oktober 2026). Für 18 Monate ab dem 20. September 2026 wird der Entwurf nach den bisherigen Vorschriften erstellt, nachdem eine Erklärung des Bauherrn (Art. 102a Baurecht) abgegeben wurde. Die Paragrafen unten stammen aus diesen Vorschriften.

Fußboden der Räume nicht tiefer als das Gelände am Gebäude

Nach § 73 Abs. 1 muss in Räumen für den dauernden Aufenthalt von Menschen (mehr als 4 Stunden täglich, also in Zimmern und Schlafzimmern) der Fußboden auf Höhe des Geländes am Gebäude oder darüber liegen. Die Ausnahme nach Abs. 2 betrifft Dienstleistungs- und Produktionsräume, nicht Wohnungen. Als Geländehöhe gilt die im Entwurf angenommene Geländehöhe (§ 3 Nr. 15).

Die Lösung: Zimmer und Schlafzimmer liegen an der offenen, verglasten Fassade, vor der das Gelände auf Fußbodenhöhe verläuft, etwa zur Hangseite hin oder zu einer ausgehobenen Terrasse. Im hinteren, erdgedeckten Bereich liegen Bäder, Ankleiden, Speisekammer und Technik. Einen Entwurf, bei dem vor dem Schlafzimmer kein Gelände auf Fußbodenhöhe liegt, besprechen Sie am besten vor der Antragstellung mit der Behörde.

Tageslicht: 1:8 und Besonnung

§ 57: Die Fensterfläche (im Lichten der Laibungen) muss mindestens 1/8 der Fußbodenfläche des Raumes betragen.
§ 60: Mindestens ein Raum muss an den Tagen der Tagundnachtgleiche 3 Stunden Sonne erhalten (7–17 Uhr), was eine Südfassade erleichtert.
§ 13: Objekte, die ein Fenster im Winkel von 60° verschatten, müssen weiter entfernt stehen, als sie hoch sind. Die Stützmauern eines schmalen Patios können diese Bedingung verletzen, das Patio muss daher ausreichend breit sein.
§ 72: lichte Raumhöhe mindestens 2,5 m.

Flucht und Brandschutz

Die Anforderungen an Feuerwiderstandsklassen gelten nicht für Einfamilienhäuser mit bis zu drei oberirdischen Geschossen (§ 213). Aus jedem Raum muss jedoch ein Ausgang an einen sicheren Ort im Freien möglich sein (§ 236). Bei einem erdüberdeckten Haus ist ein zweiter Ausgang sinnvoll, etwa eine Tür auf der anderen Seite oder eine Treppe durch ein Oberlicht.

Abstände zur Grundstücksgrenze

Eine Wand mit Fenstern muss mindestens 4 m von der Grenze entfernt stehen, eine Wand ohne Fenster 3 m (§ 12). Für den Gebäudeteil, der vollständig unter dem umgebenden Gelände liegt, wird kein Grenzabstand festgelegt (§ 12 Abs. 9). Ein Bau näher an der Grenze bedeutet in der Regel, dass der Einwirkungsbereich den Nachbarn erfasst, und dann ist eine Genehmigung erforderlich.

Konstruktion, Wasser und Radon

Die Konstruktion nimmt den Erddruck und das Gewicht der Erde auf dem Dach auf; die Berechnungen stehen im technischen Entwurf, der auf Baugrunduntersuchungen nach der Verordnung über die geotechnischen Bedingungen beruht.
§ 316–317 verlangen Schutz vor Grundwasser und Feuchtigkeit: Drainage, Abdichtung oder WU-Beton als weiße Wanne.
Radon: Der Referenzwert in Innenräumen liegt bei 300 Bq/m³ (Atomgesetz). Eine dichte Bodenplatte, Betonwände und eine durchgehende Lüftung begrenzen den Eintritt.

Energieausweis

Ein Einfamilienhaus muss den EP-Kennwert für Heizung, Lüftung und Warmwasser von höchstens 70 kWh/(m²·Jahr) einhalten sowie die U-Werte: Wand 0,20, Dach und Flachdach 0,15, Bodenplatte auf Erdreich 0,30 W/(m²·K). Nach Bauende ist ein Energieausweiserforderlich; eine Kopie wird der Fertigstellungsanzeige beigelegt.

Wer die Planung unterschreibt und welche Unterlagen nötig sind

Die Architekturplanung erstellt ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung und Mitgliedschaft in der regionalen Architektenkammer; die Tragwerksplanung ein Planer mit Berechtigung für Konstruktion und Bauwesen, Mitglied der Bauingenieurkammer.
Für die Behörde: Lageplan zur Grundstücksbebauung und Architektur- und Bauentwurf (3 Papierexemplare oder elektronische Fassung), Erklärung über das Verfügungsrecht am Grundstück, WZ-Bescheid (Bebauungsbedingungen), sofern erforderlich, Erklärung nach Art. 102a.
Vorab vorzubereiten: Planungskarte vom Vermesser, Baugrunduntersuchung, Anschlussbedingungen der Versorger.
Vor Baubeginn: technische Planung, Bauleiter mit Berechtigung, Bautagebuch (in Papierform oder elektronisch).

Schritt für Schritt: vom Grundstück zum Einzug

Prüfung des Grundstücks: Bebauungsplan oder allgemeiner Plan und Gebiet der Bebauungsergänzung, Geländeneigung, Boden, Grundwasser.
Antrag auf Bebauungsbedingungen, wenn kein Bebauungsplan vorliegt (Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsident).
Planungskarte, Baugrunduntersuchung, Anschlussbedingungen.
Bauentwurf mit Erklärung zur Anwendung der bisherigen technischen Vorschriften.
Bauanzeige (21 Tage Widerspruchsfrist) oder Antrag auf Baugenehmigung (bis 65 Tage) beim Landratsamt.
Technische Planung, Bauleiter, Bautagebuch und Mitteilung des Baubeginns an die Bauaufsicht.
Bau mit Absteckung und Bestandsvermessung durch den Vermesser.
Energieausweis, Protokolle zu Installationen und Hausanschlüssen.
Anzeige der Fertigstellung bei der Kreisbauaufsicht; nach 14 Tagen ohne Widerspruch ist der Einzug möglich. Eine Nutzungsgenehmigung ist nur nötig, wenn Sie vor Abschluss aller Arbeiten einziehen.

Wie Talpa House mit Ihnen arbeitet

Talpa House (Pribila spol. s r.o., Slowakei) plant und baut seit 2010 Erdhäuser für Familien aus monolithischem WU-Beton, mit Gründach. Wir haben über 21 Häuser in der Slowakei, in Tschechien und in Ungarn gebaut; in Polen haben wir noch nicht gebaut und suchen dort lokale Partner. Das Licht kommt über die verglaste Fassade und Oberlichter, dadurch sind auch Räume mit 6–8 m Tiefe hell.

Das schlüsselfertige Paket umfasst die Planung und die Begleitung im Genehmigungsverfahren. Den polnischen Bauentwurf unterschreiben ein Architekt und ein Statiker mit polnischer Berechtigung, mit denen wir zusammenarbeiten. Eine erste Kostenschätzung liefert der Rechner, Details der Preisratgeber zum Erdhaus. Fertige Häuser können Sie am Tag der offenen Tür besichtigen, Fragen zu einem konkreten Grundstück richten Sie bitte über das Kontaktformular an uns.

Häufige Fragen

Braucht ein Erdhaus eine Baugenehmigung?

Nicht immer. Ein freistehendes Einfamilienhaus, dessen Auswirkungen das Grundstück nicht überschreiten, lässt sich über eine Bauanzeige mit Entwurf errichten. Eine Genehmigung ist nötig, wenn die Auswirkungen auch Nachbargrundstücke betreffen oder wenn der Entwurf eine Abweichung von den Vorschriften erfordert.

Bekommt ein Erdhaus Bebauungsbedingungen?

Ja, wenn das Grundstück die Voraussetzungen für den WZ-Bescheid erfüllt und ab 1. September 2026 zusätzlich im Gebiet der Bebauungsergänzung des allgemeinen Plans liegt. Der Bescheid kann allerdings die Dachform vorgeben, deshalb lohnt es sich, der Behörde das Konzept früh vorzulegen.

Lässt sich ein Haus in den Hang bauen?

Ja, und das ist der einfachste Fall: zur Hangseite ist die Fassade offen, das Gelände vor den Fenstern liegt auf Fußbodenhöhe, der Rest des Hauses verschwindet im Hang.

Darf ein Schlafzimmer unter Geländeniveau liegen?

Nein, wenn davor kein Gelände auf Fußbodenhöhe liegt. Schlaf- und Aufenthaltsräume werden an der offenen Fassade geplant, unter der Erde liegen die Nebenräume.

Ist eine Zustimmung der Gesundheitsbehörde nötig?

Für ein Wohnhaus gibt es diesen Weg nicht: Die Zustimmung des Sanitätsinspektors nach § 73 Abs. 2 betrifft Gewerbe- und Produktionsräume. Aufenthaltsräume müssen die Anforderungen an Fußbodenhöhe und Tageslicht erfüllen. Bleibt nur die Abweichung von den Vorschriften (Art. 9 Baurecht), die eine Ermächtigung des Ministers voraussetzt und eine Ausnahme bleibt.

Quellen

Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Vorschriften und Praxis unterscheiden sich je nach Gemeinde und Landratsamt; Rechtsstand: 29. Oktober 2026.