Casa enterrada en Polonia: licencia de obras 2026

Qué normativa se aplica y quién concede la autorización

La construcción de una vivienda se rige por la Ley de Edificación y por el plan urbanístico o la resolución sobre condiciones de edificación. Las solicitudes y comunicaciones las recibe el starosta (oficina comarcal), en las ciudades con rango de comarca el alcalde, y en Varsovia la oficina del distrito. La documentación puede presentarse en papel o a través del portal e-Budownictwo.

Licencia de obras o comunicación

Comunicación con proyecto (art. 29, apdo. 1, punto 1): vivienda unifamiliar aislada cuya área de afectación queda íntegramente dentro de su parcela. Se presenta el mismo proyecto que para la licencia. La administración dispone de 21 días para oponerse; si no lo hace, puede empezar. Se necesitan jefe de obra y libro de obra.
Licencia de obras: cuando el área de afectación sobrepasa la parcela, cuando se requiere una excepción a las exigencias técnicas (art. 9, posible solo en este procedimiento) o cuando la administración impone esta obligación al tramitar la comunicación. La administración dispone de 65 días para resolver; la licencia caduca si la obra no comienza en el plazo de 3 años.
Vivienda de hasta 70 m² de superficie ocupada (art. 29, apdo. 1, punto 1a): dos plantas como máximo, construcción para necesidades propias de vivienda, inicio tras la presentación de la comunicación, jefe de obra no obligatorio. Una casa enterrada familiar suele ser mayor.

No se abona tasa administrativa por la licencia ni por la comunicación de una vivienda unifamiliar, siempre que en ella no vaya a ejercerse actividad económica (gov.pl).

Primero la parcela: plan urbanístico, plan general, condiciones de edificación

Si la parcela está sujeta a un plan urbanístico municipal (MPZP), el proyecto debe ajustarse a él; conviene pedir en el ayuntamiento la certificación y el plano correspondientes. Sin plan hace falta una resolución sobre condiciones de edificación (WZ). Tras la reforma del planeamiento de 2023, los municipios debían aprobar sus planes generales antes del 31 de agosto de 2026. Para las solicitudes presentadas a partir del 1 de septiembre de 2026, la WZ solo podrá obtenerse, por regla general, allí donde esté en vigor el plan general y la parcela se sitúe en un área de colmatación de la edificación (art. 61, apdo. 1, punto 1a). A finales de agosto tenía plan general aproximadamente uno de cada tres municipios. La resolución WZ caduca a los 5 años.

Qué comprobar en el plan pensando en una casa enterrada

Geometría de la cubierta: los planes y las resoluciones WZ exigen a menudo una cubierta a dos aguas con una pendiente determinada. Una cubierta vegetal plana puede ser incompatible con ello; es el obstáculo más frecuente.
Altura y número de plantas: una casa en talud suele quedar baja, pero lo que cuenta es el método de medición que fije el plan.
Superficie biológicamente activa: una cubierta vegetal de al menos 10 m² computa al 50% (§ 3, punto 22 de las exigencias técnicas).
Líneas de edificación, topografía del terreno, protección de la naturaleza e información sobre deslizamientos y aguas subterráneas.

Antes de comprar la parcela, compruebe si el municipio tiene plan general y en qué zona se sitúa la parcela (Geoportal, ayuntamiento), y pida al proyectista un breve análisis de las posibilidades de edificación.

Qué tiene de particular una casa enterrada y cómo se resuelve

Importante en 2026: el reglamento sobre exigencias técnicas de 2002 dejó de estar en vigor el 20 de septiembre de 2026 y el nuevo no se ha publicado (situación a 29 de octubre de 2026). Durante 18 meses desde el 20 de septiembre de 2026, el proyecto se redacta conforme a la normativa anterior previa presentación de una declaración del promotor (art. 102a de la Ley de Edificación). Los parágrafos citados a continuación proceden de esa normativa.

El suelo de las estancias, no por debajo del terreno junto al edificio

Según el § 73, apdo. 1, en los locales de permanencia prolongada de personas (más de 4 horas al día, es decir, estancias y dormitorios) el suelo debe situarse al nivel del terreno junto al edificio o por encima. La excepción del apdo. 2 se refiere a locales de servicios y de producción, no a viviendas. El nivel del terreno es la cota del terreno adoptada en el proyecto (§ 3, punto 15).

Solución: las estancias y los dormitorios se sitúan en la fachada abierta y acristalada, delante de la cual el terreno está al nivel del suelo, por ejemplo hacia la ladera o hacia una terraza excavada. Al fondo, bajo tierra, quedan los baños, los vestidores, la despensa y las instalaciones. Si un proyecto plantea un dormitorio sin terreno a nivel de suelo delante, conviene tratarlo con la administración antes de presentar la solicitud.

Luz natural: 1:8 y soleamiento

§ 57: la superficie de las ventanas (medida en el hueco libre del marco) debe ser al menos 1/8 de la superficie del suelo de la estancia.
§ 60: al menos una estancia debe recibir 3 horas de sol en los días de equinoccio (de 7 a 17 h), algo que facilita una fachada al sur.
§ 13: los elementos que obstruyan la ventana dentro de un ángulo de 60° deben situarse a una distancia mayor que su propia altura. Los muros de contención de un patio estrecho pueden incumplir esta condición, de modo que el patio debe tener la anchura suficiente.
§ 72: altura libre de la estancia de al menos 2,5 m.

Evacuación y seguridad contra incendios

Las exigencias de clase de resistencia al fuego no se aplican a las viviendas unifamiliares de hasta tres plantas sobre rasante (§ 213). No obstante, desde cada local debe garantizarse una salida a un lugar seguro en el exterior (§ 236). En una casa enterrada es razonable prever una segunda salida, por ejemplo una puerta en el lado opuesto o una escalera a través de un lucernario.

Distancias al lindero

Un muro con ventanas debe situarse a 4 m del lindero como mínimo; un muro sin ventanas, a 3 m (§ 12). Para la parte del edificio que queda íntegramente por debajo del terreno circundante no se fija distancia al lindero (§ 12, apdo. 9). Construir más cerca del lindero suele significar que el área de afectación alcanza al vecino, y entonces hace falta licencia.

Estructura, agua y radón

La estructura absorbe el empuje del terreno y el peso de la tierra sobre la cubierta; los cálculos figuran en el proyecto técnico, basado en el estudio geotécnico del terreno conforme al reglamento sobre condiciones geotécnicas.
Los §§ 316–317 exigen protección frente al agua freática y la humedad: drenaje, impermeabilización u hormigón impermeable en sistema de cubeta blanca.
Radón: el nivel de referencia en interiores es de 300 Bq/m³ (Ley atómica polaca). Una losa y unos muros de hormigón estancos, junto con una ventilación continua, limitan su entrada.

Certificación energética

Una vivienda unifamiliar debe cumplir un índice EP para calefacción, ventilación y agua caliente sanitaria de hasta 70 kWh/(m²·año) y unas transmitancias U de 0,20 en muros, 0,15 en cubierta y azotea y 0,30 W/(m²·K) en solera. Al terminar la obra se necesita el certificado de eficiencia energética, cuya copia se adjunta a la comunicación de finalización de obra.

Quién firma el proyecto y qué documentos hacen falta

El proyecto de arquitectura lo redacta un arquitecto colegiado con atribuciones, miembro del colegio regional de arquitectos; la estructura, un proyectista con atribuciones estructurales, miembro del colegio de ingenieros de la construcción.
Para la administración: proyecto de ordenación de la parcela y proyecto arquitectónico-constructivo (3 ejemplares en papel o en versión electrónica), declaración del derecho a disponer del inmueble, resolución WZ si procede y la declaración del art. 102a.
A preparar antes: levantamiento topográfico para fines de proyecto realizado por un topógrafo, estudio geotécnico y condiciones de acometida de los suministros.
Antes de iniciar la obra: proyecto de ejecución, jefe de obra con atribuciones y libro de obra (en papel o electrónico).

Paso a paso: de la parcela a la mudanza

Comprobación de la parcela: MPZP o plan general y zona de completamiento de la edificación, pendiente del terreno, tipo de suelo, agua freática.
Solicitud de condiciones de edificación si no hay plan parcial (alcalde del municipio rural, alcalde o presidente de la ciudad).
Levantamiento topográfico para fines de proyecto, estudio geotécnico, condiciones de acometida.
Proyecto de obra con la declaración de aplicación de las condiciones técnicas vigentes hasta ahora.
Comunicación previa (21 días para oposición) o solicitud de licencia de obras (hasta 65 días) en la administración comarcal.
Proyecto de ejecución, jefe de obra, libro de obra y comunicación a la inspección de obras de la fecha de inicio de los trabajos.
Ejecución de la obra con replanteo y levantamiento final a cargo de un topógrafo.
Certificado de eficiencia energética, actas de las instalaciones y de las acometidas.
Comunicación de finalización de obra al inspector comarcal de disciplina urbanística; pasados 14 días sin oposición ya se puede habitar la vivienda. La licencia de primera ocupación solo hace falta si se entra a vivir antes de terminar todos los trabajos.

Cómo trabaja Talpa House con usted

Talpa House (Pribila spol. s r.o., Eslovaquia) proyecta y construye desde 2010 casas enterradas para familias, de hormigón impermeable monolítico y con cubierta vegetal. Hemos construido más de 21 casas en Eslovaquia, Chequia y Hungría; en Polonia todavía no hemos construido y buscamos socios locales. La luz entra por la fachada acristalada y los lucernarios, de modo que las estancias de 6 a 8 m de profundidad quedan luminosas.

El paquete llave en mano incluye el proyecto y el acompañamiento en la tramitación. El proyecto de obra polaco lo firman un arquitecto y un ingeniero estructurista con atribuciones polacas con los que colaboramos. El coste orientativo lo muestra la calculadora, y los detalles, la guía de precios de la casa enterrada. Las casas terminadas pueden verse en las jornadas de puertas abiertas, y para preguntas sobre una parcela concreta escríbanos a través del contacto.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta licencia de obras para una casa enterrada?

No siempre. Una vivienda unifamiliar aislada cuya afección no salga de los límites de la parcela puede construirse mediante comunicación previa con proyecto. La licencia es necesaria cuando la afección alcanza a las parcelas vecinas o cuando el proyecto requiere una excepción a la normativa.

¿Obtendrá una casa enterrada las condiciones de edificación?

Sí, si la parcela cumple los requisitos de la resolución WZ y, a partir del 1 de septiembre de 2026, se sitúa además en la zona de completamiento de la edificación del plan general. La resolución puede imponer la forma de la cubierta, así que conviene presentar pronto la propuesta a la administración.

¿Se puede construir una casa en un talud?

Sí, y es el caso más sencillo: por el lado de la pendiente la fachada queda abierta, el terreno delante de las ventanas está al nivel del suelo interior y el resto de la casa se oculta en la ladera.

¿Puede un dormitorio quedar por debajo del nivel del terreno?

No, si delante no hay terreno al nivel del suelo. Los dormitorios y las estancias se proyectan junto a la fachada abierta, y bajo tierra quedan las dependencias auxiliares.

¿Hace falta la conformidad de sanidad?

Para una vivienda no existe esa vía: la conformidad del inspector sanitario del § 73, apdo. 2, se refiere a locales de servicios y de producción. Las estancias deben cumplir los requisitos de nivel del suelo y de iluminación natural. Solo queda la excepción a la normativa (art. 9 de la Ley de edificación), que exige autorización del ministro y es algo excepcional.

Fuentes

Se trata de información general, no de asesoramiento jurídico. La normativa y la práctica varían según el municipio y la administración competente; situación legal a 29 de octubre de 2026.