Podzemní dům v Rakousku: stavební povolení krok za krokem

Nejdůležitější ve zkratce

Podzemní dům je ze stavebního hlediska obytný dům. Potřebuje stejné stavební povolení (nebo ohlášení stavby) jako každý rodinný dům, zvláštní kategorie pro podzemní domy v žádném stavebním řádu neexistuje.
Rozhodující je nejprve územní určení: na stavebním pozemku je podzemní dům možný, na zelené ploše zpravidla ne.
Technické požadavky vycházejí ze směrnic OIB, které převzaly všechny spolkové země: denní světlo (nejméně 12 % plochy podlahy), výhled ven, úniková cesta, ochrana proti vlhkosti a radonu, průkaz energetické náročnosti.
Podzemní dům s prosklenou hlavní fasádou a střešními světlíky tato pravidla splní dobře, zcela zahrabaný dům se světlíkovými šachtami zpravidla ne.

Které právo platí: devět stavebních řádů

Stavební právo je v Rakousku věcí spolkových zemí. Existuje devět stavebních řádů s vlastními postupy, k tomu zemské zákony o územním plánování a územní plány a regulační plány obcí. Stavebním úřadem první instance je většinou starosta, ve městech s vlastním statutem magistrát, ve Vídni stavební policie (MA 37). Schéma je všude podobné: nový obytný dům potřebuje stavební povolení, některé země za určitých podmínek umožňují zjednodušené řízení nebo ohlášení stavby.

Čtyři příklady

Dolní Rakousy: novostavby a přístavby budov podléhají povolení podle § 14 odst. 1 NÖ BO 2014. Povolení vyžaduje i změna výškové úrovně terénu na stavebním pozemku (§ 14 odst. 5), což je u podzemního domu s navážkami podstatné.
Horní Rakousy: v zásadě platí stavební povolení (§ 24 Oö. BauO 1994). Obytné budovy lze podle § 24a postavit i na ohlášení, pokud sousedé podepíší stavební plán a oprávněný projektant potvrdí soulad se všemi stavebněprávními předpisy. Úřad pak může stavbu do osmi týdnů zakázat (§ 25a).
Štýrsko: malé domy (pouze bydlení, do 600 m² obytné užitné plochy, nejvýše tři nadzemní podlaží) se řeší ve zjednodušeném řízení podle § 20 odst. 1 a § 33 Stmk. BauG. Vlastníci sousedních pozemků musí plány podepsat, jinak platí řádné řízení. Úřad rozhodne do tří měsíců od doložení úplných podkladů.
Vídeň: vedle řádného řízení (§ 70 BO für Wien) existuje zjednodušené řízení podle § 70a s potvrzením nezávislého autorizovaného inženýra. Úřad může stavbu do tří měsíců zakázat. V chráněných územích, jako je lesní a luční pás, je zjednodušené řízení vyloučeno.

Délka a náklady řízení

Tam, kde zemské právo nestanoví kratší lhůtu, musí úřad podle AVG rozhodnout nejpozději do šesti měsíců od úplné žádosti. V praxi závisí délka především na úplnosti podkladů a na sousedech. Z nákladů jdou na řadu spolkové poplatky za žádost a přílohy a dále obecní poplatky, například poplatek za zasíťování v Dolních Rakousích. Kolik stojí samotný podzemní dům, ukazuje náš cenový průvodce.

Nejprve územní určení: stavební pozemek, nebo zelená plocha

Než koupíte pozemek, ověřte si jeho územní určení. Na zelené ploše jsou nové obytné domy přípustné prakticky jen v souvislosti se zemědělstvím a lesnictvím, v Dolních Rakousích například podle § 20 NÖ ROG 2014 pro bytovou potřebu majitele hospodářství v rámci usedlosti. Podzemní dům není výjimkou: ozeleněný zemní přesyp z obytného domu zemědělskou budovu neudělá. O změně územního určení rozhoduje obecní zastupitelstvo, nárok na ni neexistuje.

Před koupí si ověřte:

Územní plán: stavební pozemek pro bydlení, nebo stavební pozemek pro zemědělství? Nahlédnout lze na obci nebo v GIS spolkové země, ve Vídni online na stránkách města Vídně.
Regulační plán: způsob zástavby, výška budovy nebo stavební třída, hustota zástavby, stavební čáry, požadavky na tvar střechy a úpravy terénu.
Způsobilost pozemku jako stavebního místa a zasíťování (příjezd, voda, kanalizace nebo vsakování). V Horních Rakousích k tomu slouží samostatné řízení o stavebním místě.
Katastr nemovitostí (věcná břemena, práva vedení sítí), plán rizikových zón a svahová voda.
Radonová mapa: leží obec v oblasti s radonovou prevencí nebo radonovou ochranou?

Velmi se vyplatí předběžná konzultace se stavebním znalcem obce, se situačním výkresem a náčrtem řezu. Tam si ujasníte, jak bude obec u podzemního domu měřit výšku budovy a terén.

Co se u podzemního domu posuzuje zvlášť

Spolkové země převzaly směrnice OIB (vydání 2023) do svých stavebně technických předpisů, místy s odchylkami. Následující body rozhodují u podzemního domu o povolení.

Denní světlo a výhled ven (směrnice OIB 3)

Plocha pro vstup světla musí v každé pobytové místnosti (obývací pokoj, ložnice, pracovna, obytná kuchyně) činit nejméně 12 % plochy podlahy. Měří se světlý stavební otvor oken, světlíkových kopulí a horních pásových oken (bod 9.1.1).
Od hloubky místnosti nad 5,00 m se hodnota zvyšuje o 1 % za každý započatý metr (bod 9.1.4). Příklad: obytná místnost hluboká 8 m o ploše 40 m² potřebuje 15 %, tedy 6,0 m² prosklené plochy.
Před okny je nutný volný dopad světla pod úhlem 45 stupňů (bod 9.1.2). Úzká světlíková šachta to splní jen zřídka.
Nezbytná okna potřebují 2,00 m volného výhledu a nejméně v jedné pobytové místnosti každého bytu musí okno ve výšce 1,20 m umožňovat výhled ven do vzdálenosti 6,00 m (bod 9.2).

Podzemní dům toho dosáhne prosklenou hlavní fasádou do zahrady a střešními světlíky pro zadní části místností. Prosvětlit tak lze i místnosti hluboké 6 až 8 m.

Sklep, nebo obytná místnost?

Zda se místnost počítá jako pobytová, závisí na jejím užívání a vybavení, ne na zemině nad ní. Podle OIB-RL 3 bodu 11.1 musí v každém podlaží bytu ležet alespoň jedna pobytová místnost na okenní straně v celé délce nad přilehlým terénem. Světlá výška místnosti musí v domech s nejvýše třemi byty činit minimálně 2,40 m, některé spolkové země se od toho odchylují. Větrá se okny do venkovního prostoru nebo mechanickým větráním.

Podlaží se podle pojmového vymezení OIB považuje za podzemní, pokud jeho vnější ohraničující plochy leží v součtu nejvýše z poloviny nad přilehlým terénem. To ovlivňuje třídu budovy, počet podlaží a zčásti i výpočty podle územního plánu zastavění. Toto zařazení si s úřadem vyjasněte včas.

Únikové cesty a požární ochrana (směrnice OIB 2)

Z každého místa každé místnosti musí být po nejvýše 40 m délky chůze dosažitelný přímý východ do venkovního prostoru nebo schodiště (bod 5.1.1). U přízemního podzemního domu s dveřmi ve skleněné fasádě je to splněno snadno. Samostatně stojící rodinný dům spadá většinou do třídy budov 1. Pro ni neplatí požadavky na odvod kouře z podzemních podlaží (bod 3.12.1). Hlásiče kouře jsou povinné ve všech pobytových místnostech kromě kuchyní a v únikových chodbách.

Výška, odstupy a terén

Výšky budov se měří od terénu: ve Štýrsku od přirozeného terénu, v Dolním Rakousku od vztažné úrovně. Zemní přesyp a násypy jsou změnami terénu, které je třeba v projektu k žádosti znázornit s terénem před úpravou a po ní. Odstupy od hranic sousedních pozemků si upravuje každá spolková země sama. Svahy a svahová voda na hranici pozemku se týkají sousedů, a proto patří do rozhovoru s nimi včas.

Statika, hydroizolace a radon

Zatížení stropu a stěn zeminou je samostatný statický průkaz, který zpracuje autorizovaný inženýr pro pozemní stavby (Ziviltechniker) nebo stavitel (Baumeister).
Stavby s pobytovými místnostmi musí být chráněny proti vlhkosti ze zeminy (OIB-RL 3 bod 6.1). Pro vodotěsný beton platí v Rakousku směrnice ÖBV Wasserundurchlässige Betonbauwerke: Weiße Wannen.
V oblastech s radonovou prevencí a radonovou ochranou se musí zabránit vnikání radonu. Referenční hodnota činí 300 Bq/m³ v ročním průměru (OIB-RL 3 bod 8.2.1). Oblasti prevence zahrnují celé Korutany, Salcbursko a Tyrolsko a většinu Dolního Rakouska, Horního Rakouska, Štýrska a Burgenlandu. Opatření popisuje ÖNORM S 5280-2.

Průběžná základová deska z vodotěsného betonu s těsnými prostupy je zároveň účinnou radonovou prevencí.

Průkaz energetické náročnosti (směrnice OIB 6)

Pro nový obytný dům je nutný průkaz energetické náročnosti, v Dolním Rakousku je přílohou žádosti o stavební povolení (§ 18 NÖ BO 2014). Konstrukce ve styku se zeminou se v něm počítají zvlášť. Zemní přesyp tlumí výkyvy teplot, nenahrazuje však tepelnou izolaci.

Kdo projektuje a podepisuje

Projekty k žádosti zpracovávají oprávnění projektanti: stavitelé podle živnostenského řádu nebo autorizovaní technici (architekti, stavební inženýři). Horní Rakousko výslovně vyžaduje zákonem oprávněnou osobu (§ 29 Oö. BauO 1994). V Dolním Rakousku projektanti ručí za úplnost a správnost (§ 18 odst. 2). Provádění řídí oprávněný stavbyvedoucí, který na konci potvrdí provedení podle projektu.

Obvykle se podává:

žádost o stavební povolení nebo ohlášení stavby (formulář obce) s výpisem z katastru nemovitostí nebo souhlasem vlastníků
projekt k žádosti: situace, půdorysy, řezy, pohledy, průběh terénu před úpravou a po ní
technická zpráva a průkaz energetické náročnosti
podle spolkové země a obce: doklady ke statice, povrchovým vodám, kanalizaci a parkovacím stáním a podpisy sousedů (Horní Rakousko § 24a, Štýrsko)

Postup krok za krokem

Ověřte si funkční využití, územní plán zastavění, zóny ohrožení a radonovou mapu, nejlépe před koupí pozemku.
Zajistěte geologický průzkum se situací podzemní a svahové vody.
Zpracujte předběžný návrh a proberte jej se stavebním znalcem obce.
Projekt k žádosti s oprávněným projektantem, průkaz energetické náročnosti, statická koncepce.
Podejte žádost o stavební povolení, zjednodušené řízení nebo ohlášení stavby, sousedy informujte včas.
Vyčkejte na stavební jednání a stavební povolení, sledujte nabytí právní moci (u ohlášení stavby: uplynutí lhůty pro zákaz).
Ohlaste úřadu zahájení stavby a stavbyvedoucího.
Provádění: bílá vana, těsnění spár, radonová prevence, zemní přesyp a ozelenění.
Ohlaste dokončení stavby (Fertigstellungsanzeige, v Horním Rakousku Baufertigstellungsanzeige) s potvrzeními. Samostatné kolaudační rozhodnutí se v uvedených spolkových zemích zpravidla již nevydává.

Jak s vámi Talpa House spolupracuje

Talpa House od roku 2010 projektuje a staví podzemní domy z vodotěsného monolitického betonu (princip bílé vany) se zelenou střechou. Na Slovensku, v Česku a v Maďarsku stojí více než 21 domů, v Rakousku jsme zatím nestavěli. Hledáme zde místní partnery. Součástí balíčku na klíč je návrh i doprovod v povolovacím řízení. Projekt k žádosti podepisuje stavitel nebo autorizovaný technik oprávněný v Rakousku, se kterým spolupracujeme. Naše domy získávají denní světlo prosklenými fasádami a střešními světlíky.

Spočítejte si svůj dům v konfigurátoru, přečtěte si průvodce cenami, domluvte si prohlídku nebo nám napište. Pro Německo máme samostatného průvodce stavebním povolením.

Časté dotazy

Potřebuji na podzemní dům stavební povolení?

Ano. Podzemní dům je novostavbou obytné budovy, a tedy podléhá povolení. Podle spolkové země stačí místo řádného řízení řízení zjednodušené (Štýrsko, Vídeň) nebo ohlášení stavby s podpisy sousedů (Horní Rakousko).

Smím podzemní dům postavit na zelené ploše (Grünland)?

Zpravidla ne. Rodinné domy jsou na zelené ploše přípustné jen ve výjimečných případech, nejčastěji pro zemědělské a lesnické provozy. Na tom nic nemění ani fakt, že dům není téměř vidět.

Považuje se podzemní dům za sklep?

Při správném návrhu ne. Místnosti s plochou prosvětlení 12 %, výhledem ven, světlou výškou 2,40 m a podlahou nad terénem na straně oken jsou plnohodnotné pobytové místnosti.

Stačí k prosvětlení horní světlíky?

Světlíkové kopule se do plochy prosvětlení započítávají. Pro předepsaný výhled ven však musí mít alespoň jedna pobytová místnost okno s 6 m volného výhledu. Dobré návrhy proto kombinují prosklenou fasádu s horními světlíky.

Je radon u podzemního domu problém?

Ve velké části Rakouska je protiradonová ochrana u novostaveb povinná, ať jde o podzemní dům, nebo ne. Těsná základová deska a těsné prostupy to vyřeší už v hrubé stavbě. Zda se to týká vaší obce, ukáže radonová mapa.

Jak dlouho trvá stavební povolení?

Záleží na spolkové zemi, na typu řízení a na úplnosti podkladů. Zákonné lhůty: osm týdnů na zákaz ohlášené stavby v Horním Rakousku, tři měsíce ve zjednodušeném řízení ve Štýrsku a ve Vídni, jinak nejvýše šest měsíců podle AVG.

Tento průvodce je obecnou informací, nikoli právním poradenstvím. Pravidla se liší podle spolkové země a obce, rozhodující je vyjádření vašeho stavebního úřadu.

Podzemní dům v Rakousku: stavební povolení, územní určení a stavební řád