Licencia de obras en Austria para una casa enterrada

Lo esencial, en breve

Una casa enterrada es, en términos urbanísticos, una vivienda. Necesita la misma licencia de obras (o comunicación de obra) que cualquier casa unifamiliar; ninguna normativa de edificación contempla una categoría propia para las casas enterradas.
Lo primero que cuenta es la clasificación del suelo: en suelo urbano una casa enterrada es posible; en suelo rústico, por regla general, no.
Los requisitos técnicos proceden de las directrices OIB, asumidas por todos los estados federados: luz natural (al menos el 12 % de la superficie del suelo), vistas al exterior, vía de evacuación, protección frente a la humedad y al radón, certificado energético.
Una casa enterrada con la fachada principal acristalada y lucernarios cumple bien estas reglas; una casa totalmente enterrada con patinillos de luz, en cambio, casi nunca.

Qué normativa se aplica: nueve ordenanzas de edificación

En Austria, el derecho de la edificación es competencia de los estados federados. Existen nueve ordenanzas de edificación con procedimientos propios, además de las leyes de ordenación del territorio de cada estado y los planes de clasificación y de ordenación urbana de los municipios. La autoridad de primera instancia suele ser el alcalde; en las ciudades con estatuto propio, el ayuntamiento (Magistrat), y en Viena, la policía urbanística (MA 37). El esquema es parecido en todas partes: una vivienda nueva requiere licencia de obras, y algunos estados permiten, bajo ciertas condiciones, un procedimiento simplificado o una comunicación de obra.

Cuatro ejemplos

Baja Austria: las obras nuevas y las ampliaciones de edificios están sujetas a licencia según el § 14 Z 1 de la NÖ BO 2014. También está sujeta a licencia la modificación de la cota del terreno en suelo urbano (§ 14 Z 5), algo importante en una casa enterrada con terraplenes.
Alta Austria: por regla general rige la licencia de obras (§ 24 Oö. BauO 1994). Los edificios de vivienda pueden ejecutarse también mediante comunicación de obra conforme al § 24a, si los vecinos firman el plano y un redactor de proyecto habilitado certifica la conformidad con todas las normas urbanísticas. La administración puede entonces prohibirla en el plazo de ocho semanas (§ 25a).
Estiria: las casas pequeñas (solo uso residencial, menos de 600 m² de superficie útil habitable, un máximo de tres plantas sobre rasante) se tramitan por el procedimiento simplificado conforme al § 20 Z 1 y al § 33 de la Stmk. BauG. Los propietarios colindantes deben firmar los planos; de lo contrario se aplica el procedimiento ordinario. La administración resuelve en el plazo de tres meses desde que la documentación está completa.
Viena: junto al procedimiento ordinario (§ 70 de la BO de Viena) existe el procedimiento simplificado del § 70a, con la certificación de un técnico colegiado independiente. La administración puede prohibir la obra en el plazo de tres meses. En zonas protegidas, como el cinturón de bosques y praderas, el procedimiento simplificado queda excluido.

Plazos y costes del procedimiento

Cuando la normativa autonómica no fija un plazo más corto, la administración debe resolver, conforme a la AVG, a más tardar seis meses después de presentada la solicitud completa. En la práctica, la duración depende sobre todo de que la documentación esté completa y de los vecinos. En cuanto a costes, se pagan tasas federales por la solicitud y los anexos, además de tributos municipales, como la tasa de urbanización en Baja Austria. Lo que cuesta la casa enterrada en sí lo explica nuestra guía de precios.

Primero la clasificación: suelo urbano o rústico

Antes de comprar una parcela, aclare su clasificación. En suelo rústico solo se admiten viviendas nuevas, en la práctica, ligadas a la actividad agrícola y forestal; en Baja Austria, por ejemplo, conforme al § 20 de la NÖ ROG 2014, para cubrir la necesidad de vivienda del titular de la explotación dentro del conjunto de la finca. Una casa enterrada no es una excepción: una cubierta de tierra ajardinada no convierte una vivienda en un edificio agrícola. La recalificación la aprueba el pleno municipal y no existe derecho a obtenerla.

Compruebe antes de comprar:

Plan de clasificación del suelo: ¿suelo urbano residencial o suelo urbano agrario? Consulta en el ayuntamiento o en el GIS del estado federado; en Viena, en línea en la web de la ciudad de Viena.
Plan de ordenación: tipología edificatoria, altura del edificio o clase de edificación, densidad, líneas de edificación, condiciones sobre la forma de la cubierta y las modificaciones del terreno.
Condición de solar edificable y urbanización (acceso, agua, alcantarillado o infiltración). En Alta Austria existe para ello un procedimiento propio de declaración de solar.
Registro de la propiedad (servidumbres, derechos de paso de instalaciones), plan de zonas de riesgo y aguas de ladera.
Mapa de radón: ¿está el municipio en una zona de prevención o de protección frente al radón?

Resulta muy útil una consulta previa con el técnico municipal, con plano de situación y croquis de sección. Allí se puede aclarar cómo medirá el municipio la altura del edificio y el terreno en una casa enterrada.

Qué se revisa especialmente en una casa enterrada

Los estados federados han incorporado las directrices OIB (edición de 2023) a sus normas técnicas de edificación, en algunos casos con variaciones. Los siguientes puntos deciden la licencia en el caso de una casa enterrada.

Luz natural y vistas al exterior (directriz OIB 3)

La superficie de entrada de luz de cada pieza habitable (salón, dormitorio, despacho, cocina-comedor) debe ser como mínimo del 12 % de la superficie del suelo. Se mide el hueco libre de arquitectura de ventanas, cúpulas de luz y bandas de lucernarios (punto 9.1.1).
A partir de una profundidad de estancia superior a 5,00 m, el valor aumenta un 1 % por cada metro empezado (punto 9.1.4). Ejemplo: una sala de estar de 8 m de profundidad y 40 m² necesita un 15 %, es decir, 6,0 m² de superficie acristalada.
Delante de las ventanas se exige una incidencia libre de luz de 45 grados (punto 9.1.2). Un patinillo de luz estrecho rara vez lo cumple.
Las ventanas exigidas necesitan 2,00 m de visión libre y, en al menos una pieza habitable de cada vivienda, una ventana debe permitir ver 6,00 m hacia el exterior a una altura de 1,20 m (punto 9.2).

Una casa enterrada lo consigue con la fachada principal acristalada hacia el jardín y con lucernarios para las zonas más interiores. Así se pueden iluminar incluso estancias de 6 a 8 m de profundidad.

¿Sótano o espacio habitable?

Que una estancia cuente como pieza habitable depende de su uso y de su equipamiento, no de la tierra que tiene encima. Según la OIB-RL 3, punto 11.1, en cada planta de la vivienda al menos una pieza habitable debe situarse, en todo el largo de uno de sus lados con ventana, por encima del terreno colindante. La altura libre mínima es de 2,40 m en edificios con un máximo de tres viviendas, aunque algunos estados federados aplican valores distintos. La ventilación se resuelve con ventanas al exterior o con ventilación mecánica.

Según las definiciones de la OIB, una planta se considera subterránea cuando la suma de sus superficies exteriores de cierre queda en no más de la mitad por encima del terreno colindante. Esto influye en la clase de edificio, en el número de plantas y, en parte, en los cálculos del plan de ordenación. Aclare esta clasificación pronto con la administración.

Vías de evacuación y protección contra incendios (directiva OIB 2)

Desde cualquier punto de cualquier estancia debe poder alcanzarse una salida directa al exterior o una caja de escalera recorriendo como máximo 40 m (punto 5.1.1). En una casa enterrada de una sola planta con puertas en la fachada acristalada, esto se cumple sin dificultad. Una vivienda unifamiliar aislada suele pertenecer a la clase de edificio 1, para la que no rigen las exigencias de evacuación de humos en plantas subterráneas (punto 3.12.1). Los detectores de humo son obligatorios en todas las piezas habitables salvo las cocinas y en los pasillos de evacuación.

Altura, distancias y terreno

Las alturas de edificación se miden desde el terreno: en Estiria desde el terreno natural y en Baja Austria desde el nivel de referencia. La cubierta de tierra y los rellenos son modificaciones del terreno y deben reflejarse en el proyecto presentado con el perfil del terreno antes y después. Las distancias a los linderos las regula cada estado federado. Los taludes y las aguas de ladera en el límite de la parcela afectan a los vecinos, por lo que conviene hablarlo pronto con ellos.

Estructura, impermeabilización y radón

La carga de tierra sobre la losa de cubierta y los muros exige un cálculo estructural propio, firmado por un ingeniero civil colegiado del ramo de la edificación o por un maestro de obras.
Las construcciones con piezas habitables deben estar protegidas frente a la humedad del terreno (OIB-RL 3, punto 6.1). Para el hormigón impermeable rige en Austria la directiva ÖBV Wasserundurchlässige Betonbauwerke: Weiße Wannen.
En las zonas de prevención y de protección frente al radón debe impedirse la entrada de este gas. El valor de referencia es de 300 Bq/m³ de media anual (OIB-RL 3, punto 8.2.1). Las zonas de prevención abarcan la totalidad de Carintia, Salzburgo y Tirol, y la mayor parte de Baja Austria, Alta Austria, Estiria y Burgenland. Las medidas se describen en la ÖNORM S 5280-2.

Una losa continua de hormigón impermeable con pasos estancos es, al mismo tiempo, una medida eficaz de prevención frente al radón.

Certificado energético (directiva OIB 6)

Toda vivienda nueva necesita un certificado energético; en Baja Austria se adjunta a la solicitud de obra (§ 18 NÖ BO 2014). Los elementos constructivos en contacto con el terreno se calculan en él de forma diferenciada. La cubierta de tierra amortigua las oscilaciones de temperatura, pero no sustituye al aislamiento térmico.

Quién proyecta y quién firma

Los proyectos de solicitud los redactan técnicos habilitados: maestros de obras según el código de actividades económicas o ingenieros civiles colegiados (arquitectos, ingenieros de edificación). Alta Austria exige expresamente una persona legalmente habilitada (§ 29 Oö. BauO 1994). En Baja Austria, el redactor responde de la integridad y la exactitud del proyecto (§ 18, apdo. 2). La ejecución la dirige un jefe de obra habilitado, que al final certifica que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto.

Habitualmente se presenta lo siguiente:

Solicitud de obra o comunicación de obra (formulario del ayuntamiento) con nota simple registral o conformidad de los propietarios
Proyecto: plano de emplazamiento, plantas, secciones, alzados y perfil del terreno antes y después
Memoria constructiva y certificado energético
según el estado federado y el municipio: justificaciones de estructura, aguas superficiales, saneamiento y plazas de aparcamiento, así como las firmas de los vecinos (Alta Austria § 24a, Estiria)

El proceso, paso a paso

Comprobar la calificación del suelo, el plan de ordenación, las zonas de riesgo y el mapa de radón, preferiblemente antes de comprar la parcela.
Encargar un estudio geotécnico con la situación del nivel freático y de las aguas de ladera.
Elaborar un anteproyecto y comentarlo con el técnico municipal de edificación.
Redactar el proyecto con un técnico habilitado, junto con el certificado energético y el concepto estructural.
Presentar la solicitud de obra, el procedimiento simplificado o la comunicación de obra, e informar pronto a los vecinos.
Esperar a la vista de obra y a la licencia de obras, atendiendo a su firmeza (en la comunicación de obra: el vencimiento del plazo de oposición).
Comunicar a la administración el inicio de la obra y el jefe de obra.
Ejecución: cubeta estanca de hormigón, sellado de juntas, prevención del radón, cubierta de tierra y ajardinado.
Comunicar la finalización (comunicación de fin de obra, en Alta Austria Baufertigstellungsanzeige) con los certificados correspondientes. En los estados federados mencionados ya no suele exigirse una licencia de primera ocupación independiente.

Así trabaja Talpa House con usted

Talpa House proyecta y construye desde 2010 casas enterradas de hormigón monolítico impermeable (principio de cubeta estanca) con cubierta vegetal. Hay más de 21 casas en Eslovaquia, Chequia y Hungría; en Austria todavía no hemos construido y buscamos socios locales. El paquete llave en mano incluye el diseño y el acompañamiento durante la tramitación de la licencia. El proyecto lo firma un maestro de obras o ingeniero civil habilitado en Austria con el que colaboramos. Nuestras casas reciben luz natural a través de fachadas acristaladas y lucernarios.

Calcule su casa en el configurador, lea la guía de precios, concierte una visita o escríbanos. Para Alemania existe una guía específica sobre la licencia de obras.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia de obras para una casa enterrada?

Sí. Una casa enterrada es una vivienda de nueva construcción y, por tanto, está sujeta a licencia. Según el estado federado, en lugar del procedimiento ordinario basta con un procedimiento simplificado (Estiria, Viena) o con una comunicación de obra acompañada de las firmas de los vecinos (Alta Austria).

¿Puedo construir una casa enterrada en suelo rústico?

Por regla general, no. Las viviendas solo se admiten en suelo rural en contados casos excepcionales, casi siempre para explotaciones agrícolas y forestales. Que la casa apenas se vea no cambia nada.

¿Una casa enterrada cuenta como sótano?

No, si está bien proyectada. Las estancias con un 12 % de superficie de entrada de luz, vistas al exterior, 2,40 m de altura libre y un suelo situado por encima del terreno en el lado de las ventanas son piezas habitables de pleno derecho.

¿Basta con los lucernarios para iluminar?

Las cúpulas de luz computan como superficie de entrada de luz. Pero, para las vistas al exterior exigidas, al menos una pieza habitable necesita una ventana con 6 m de vista libre. Por eso los buenos proyectos combinan una fachada acristalada con lucernarios.

¿El radón es un problema en una casa enterrada?

En buena parte de Austria, la prevención frente al radón es obligatoria en obra nueva, sea una casa enterrada o no. Una losa de cimentación estanca y pasos de instalaciones sellados lo resuelven ya en la estructura estanca. En el mapa del radón puede comprobar si su municipio está afectado.

¿Cuánto tarda la licencia de obras?

Depende del estado federado, del procedimiento y de que la documentación esté completa. Plazos legales: ocho semanas para denegar una comunicación de obra en Alta Austria, tres meses en el procedimiento simplificado en Estiria y en Viena, y como máximo seis meses en los demás casos según la AVG.

Esta guía es información general y no asesoramiento jurídico. Las normas varían según el estado federado y el municipio: lo que vale es la información de su administración de obras.

Casa enterrada en Austria: licencia de obras, clasificación del suelo y normativa explicadas