Dom podziemny w Austrii: pozwolenie na budowę, przebieg i zasady

Najważniejsze w skrócie

Dom podziemny jest w świetle prawa budowlanego budynkiem mieszkalnym. Wymaga tego samego pozwolenia na budowę (albo zgłoszenia) co każdy dom jednorodzinny, osobnej kategorii dla domów podziemnych nie ma w żadnym prawie budowlanym.
W pierwszej kolejności decyduje przeznaczenie terenu: na terenie budowlanym dom podziemny jest możliwy, na terenie zielonym z reguły nie.
Wymagania techniczne wynikają z wytycznych OIB, które przejęły wszystkie kraje związkowe: światło dzienne (co najmniej 12% powierzchni podłogi), widok na zewnątrz, droga ewakuacyjna, ochrona przed wilgocią i radonem, świadectwo energetyczne.
Dom podziemny z przeszkloną fasadą główną i świetlikami dachowymi spełnia te wymagania bez trudu, dom całkowicie wkopany z szybami doświetlającymi najczęściej nie.

Jakie przepisy obowiązują: dziewięć praw budowlanych

Prawo budowlane należy w Austrii do kompetencji krajów związkowych. Obowiązuje dziewięć odrębnych praw budowlanych z własnymi procedurami, do tego krajowe ustawy o planowaniu przestrzennym oraz gminne plany przeznaczenia terenu i plany zabudowy. Organem pierwszej instancji jest zwykle burmistrz, w miastach ze statutem własnym magistrat, a w Wiedniu nadzór budowlany (MA 37). Schemat wszędzie wygląda podobnie: nowy budynek mieszkalny wymaga pozwolenia na budowę, niektóre kraje związkowe dopuszczają pod pewnymi warunkami procedurę uproszczoną albo zgłoszenie budowy.

Cztery przykłady

Dolna Austria: budowa nowych i rozbudowa istniejących budynków wymaga pozwolenia zgodnie z § 14 pkt 1 NÖ BO 2014. Pozwolenia wymaga również zmiana rzędnych terenu na działce budowlanej (§ 14 pkt 5), co przy domu podziemnym z nasypami ma istotne znaczenie.
Górna Austria: co do zasady wymagane jest pozwolenie na budowę (§ 24 Oö. BauO 1994). Budynki mieszkalne można według § 24a wznieść także na podstawie zgłoszenia, jeżeli sąsiedzi podpiszą projekt, a uprawniony projektant potwierdzi zgodność ze wszystkimi przepisami budowlanymi. Organ może wtedy wnieść sprzeciw w ciągu ośmiu tygodni (§ 25a).
Styria: małe domy (wyłącznie funkcja mieszkalna, poniżej 600 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej, najwyżej trzy kondygnacje nadziemne) prowadzi się w procedurze uproszczonej według § 20 pkt 1 i § 33 Stmk. BauG. Właściciele działek sąsiednich muszą podpisać projekt, w przeciwnym razie obowiązuje procedura zwykła. Organ wydaje decyzję w ciągu trzech miesięcy od skompletowania dokumentacji.
Wiedeń: obok procedury zwykłej (§ 70 BO für Wien) istnieje procedura uproszczona według § 70a, z potwierdzeniem niezależnego inżyniera z uprawnieniami. Organ może wnieść sprzeciw w ciągu trzech miesięcy. Na obszarach chronionych, takich jak pas lasów i łąk, procedura uproszczona jest wyłączona.

Czas trwania i koszty procedury

Tam, gdzie prawo krajowe nie przewiduje krótszego terminu, organ musi zgodnie z AVG wydać decyzję najpóźniej sześć miesięcy po złożeniu kompletnego wniosku. W praktyce czas zależy przede wszystkim od kompletności dokumentacji i od sąsiadów. Na koszty składają się opłaty federalne za wniosek i załączniki oraz opłaty gminne, na przykład opłata za uzbrojenie terenu w Dolnej Austrii. Ile kosztuje sam dom podziemny, pokazuje nasz poradnik cenowy.

Najpierw przeznaczenie terenu: teren budowlany czy teren zielony

Zanim kupią Państwo działkę, proszę sprawdzić jej przeznaczenie. Na terenach zielonych nowe budynki mieszkalne są dopuszczalne praktycznie tylko w związku z rolnictwem i leśnictwem, w Dolnej Austrii na przykład według § 20 NÖ ROG 2014 na potrzeby mieszkaniowe właściciela gospodarstwa w obrębie zagrody. Dom podziemny nie jest tu wyjątkiem: obsadzone zielenią przykrycie ziemią nie czyni z budynku mieszkalnego budynku rolniczego. O zmianie przeznaczenia decyduje rada gminy i nie przysługuje do niej żadne roszczenie.

Przed zakupem proszę sprawdzić:

Plan przeznaczenia terenu: teren budowlany mieszkaniowy czy teren budowlany rolniczy? Wgląd w gminie albo w krajowym systemie GIS, w Wiedniu online w serwisie miasta Wiednia.
Plan zabudowy: sposób zabudowy, wysokość budynku lub klasa zabudowy, intensywność zabudowy, linie zabudowy, wymagania dotyczące formy dachu i zmiany ukształtowania terenu.
Status działki budowlanej i uzbrojenie (dojazd, woda, kanalizacja lub rozsączanie). W Górnej Austrii istnieje w tym celu odrębna procedura zatwierdzenia działki budowlanej.
Księga wieczysta (służebności, prawa przesyłu), plan stref zagrożenia i wody stokowe.
Mapa radonowa: czy gmina leży w strefie profilaktyki radonowej lub ochrony przed radonem?

Bardzo pomocna jest wstępna rozmowa z rzeczoznawcą budowlanym gminy, z planem sytuacyjnym i szkicem przekroju. Można wtedy ustalić, jak gmina będzie mierzyć wysokość budynku i poziom terenu przy domu podziemnym.

Co przy domu podziemnym sprawdza się szczególnie

Kraje związkowe przejęły wytyczne OIB (wydanie 2023) do swoich przepisów techniczno-budowlanych, częściowo z odstępstwami. O pozwoleniu dla domu podziemnego decydują poniższe punkty.

Światło dzienne i widok na zewnątrz (wytyczna OIB 3)

Powierzchnia doświetlenia każdego pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi (pokój dzienny, sypialnia, pokój do pracy, kuchnia z jadalnią) musi wynosić co najmniej 12% powierzchni podłogi. Mierzy się światło otworu okien, kopuł świetlnych i pasm świetlików (punkt 9.1.1).
Przy głębokości pomieszczenia powyżej 5,00 m wartość rośnie o 1% na każdy rozpoczęty metr (punkt 9.1.4). Przykład: pokój dzienny o głębokości 8 m i powierzchni 40 m² wymaga 15%, czyli 6,0 m² przeszklenia.
Przed oknami konieczny jest swobodny dopływ światła pod kątem 45 stopni (punkt 9.1.2). Wąski szyb doświetlający rzadko to zapewnia.
Okna wymagane przepisami potrzebują 2,00 m niezabudowanego widoku, a w co najmniej jednym pomieszczeniu na pobyt ludzi w każdym mieszkaniu okno musi na wysokości 1,20 m dawać widok na zewnątrz na odległość 6,00 m (punkt 9.2).

Dom podziemny osiąga to dzięki przeszklonej fasadzie głównej od strony ogrodu i świetlikom dachowym doświetlającym głębsze strefy pomieszczeń. W ten sposób można doświetlić także wnętrza o głębokości od 6 do 8 m.

Piwnica czy pomieszczenie mieszkalne?

To, czy pomieszczenie liczy się jako pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi, zależy od sposobu jego użytkowania i wyposażenia, a nie od warstwy ziemi nad nim. Zgodnie z OIB-RL 3 punkt 11.1 na każdej kondygnacji mieszkalnej co najmniej jedno pomieszczenie na pobyt ludzi musi po stronie okiennej na całej długości znajdować się powyżej przyległego terenu. Wysokość pomieszczenia w świetle musi w budynkach z maksymalnie trzema mieszkaniami wynosić co najmniej 2,40 m, w niektórych krajach związkowych obowiązują inne wartości. Wentylacja odbywa się przez okna na zewnątrz albo wentylację mechaniczną.

Zgodnie z definicjami OIB kondygnację uznaje się za podziemną, jeżeli jej zewnętrzne powierzchnie ograniczające w sumie w nie więcej niż połowie znajdują się powyżej przyległego terenu. Ma to wpływ na klasę budynku, liczbę kondygnacji, a częściowo także na obliczenia wynikające z miejscowego planu zabudowy. Kwalifikację tę warto ustalić z urzędem na wczesnym etapie.

Drogi ewakuacyjne i ochrona przeciwpożarowa (wytyczna OIB 2)

Z każdego miejsca każdego pomieszczenia trzeba mieć dostęp do bezpośredniego wyjścia na zewnątrz lub klatki schodowej po drodze o długości najwyżej 40 m (punkt 5.1.1). W parterowym domu podziemnym z drzwiami w przeszklonej fasadzie warunek ten jest łatwy do spełnienia. Wolnostojący dom jednorodzinny zalicza się zwykle do klasy budynków 1. Dla niej nie obowiązują wymagania dotyczące oddymiania kondygnacji podziemnych (punkt 3.12.1). Czujki dymu są obowiązkowe we wszystkich pomieszczeniach na pobyt ludzi poza kuchniami oraz na drogach ewakuacyjnych.

Wysokość, odległości i ukształtowanie terenu

Wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu: w Styrii od terenu naturalnego, w Dolnej Austrii od poziomu odniesienia. Przykrycie ziemią i nasypy to zmiany ukształtowania terenu, które należy przedstawić w projekcie składanym do urzędu, z terenem przed zmianą i po niej. Odległości od granic sąsiednich działek każdy kraj związkowy reguluje samodzielnie. Skarpy i wody stokowe przy granicy działki dotyczą sąsiadów, dlatego warto poruszyć ten temat wcześnie.

Konstrukcja, hydroizolacja i radon

Obciążenie ziemią stropu i ścian wymaga odrębnych obliczeń statycznych, sporządzonych przez inżyniera budownictwa z uprawnieniami (Ziviltechniker) lub mistrza budowlanego (Baumeister).
Obiekty z pomieszczeniami na pobyt ludzi muszą być zabezpieczone przed wilgocią z gruntu (OIB-RL 3 punkt 6.1). Dla betonu wodoszczelnego obowiązuje w Austrii wytyczna ÖBV Wasserundurchlässige Betonbauwerke: Weiße Wannen.
Na obszarach objętych profilaktyką i ochroną radonową należy uniemożliwić przenikanie radonu. Wartość referencyjna wynosi 300 Bq/m³ w średniej rocznej (OIB-RL 3 punkt 8.2.1). Obszary profilaktyki obejmują całą Karyntię, Salzburg i Tyrol oraz większość Dolnej Austrii, Górnej Austrii, Styrii i Burgenlandu. Środki zaradcze opisuje ÖNORM S 5280-2.

Ciągła płyta fundamentowa z betonu wodoszczelnego ze szczelnymi przepustami to zarazem skuteczne zabezpieczenie przed radonem.

Świadectwo charakterystyki energetycznej (wytyczna OIB 6)

Dla nowego domu mieszkalnego wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej, w Dolnej Austrii stanowi ono załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę (§ 18 NÖ BO 2014). Elementy stykające się z gruntem oblicza się w nim osobno. Przykrycie ziemią łagodzi wahania temperatury, ale nie zastępuje izolacji termicznej.

Kto projektuje i podpisuje

Projekty do urzędu sporządzają uprawnieni projektanci: mistrzowie budowlani zgodnie z ustawą o działalności gospodarczej lub Ziviltechniker (architekci, inżynierowie budownictwa z uprawnieniami). Górna Austria wyraźnie wymaga osoby z uprawnieniami ustawowymi (§ 29 Oö. BauO 1994). W Dolnej Austrii projektanci odpowiadają za kompletność i poprawność dokumentacji (§ 18 ust. 2). Realizacją kieruje uprawniony kierownik budowy, który na końcu poświadcza wykonanie zgodne z projektem.

Zwykle składa się:

wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy (formularz gminy) z odpisem z księgi wieczystej lub zgodą właścicieli
projekt do urzędu: plan zagospodarowania, rzuty, przekroje, elewacje, przebieg terenu przed zmianą i po niej
opis techniczny budowy i świadectwo charakterystyki energetycznej
zależnie od kraju związkowego i gminy: dokumenty dotyczące konstrukcji, wód opadowych, kanalizacji i miejsc postojowych oraz podpisy sąsiadów (Górna Austria § 24a, Styria)

Przebieg krok po kroku

Sprawdzenie przeznaczenia terenu, planu zabudowy, stref zagrożenia i mapy radonowej, najlepiej przed zakupem działki.
Uzyskanie badań geotechnicznych wraz z sytuacją wód gruntowych i stokowych.
Opracowanie koncepcji wstępnej i omówienie jej z rzeczoznawcą budowlanym gminy.
Projekt do urzędu z uprawnionym projektantem, świadectwo charakterystyki energetycznej, koncepcja konstrukcji.
Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, postępowanie uproszczone lub zgłoszenie budowy, wczesne poinformowanie sąsiadów.
Rozprawa budowlana i oczekiwanie na pozwolenie na budowę, z uwzględnieniem prawomocności (przy zgłoszeniu budowy: upływ terminu na wniesienie sprzeciwu).
Zgłoszenie urzędowi rozpoczęcia budowy i kierownika budowy.
Realizacja: biała wanna, uszczelnienie spoin, zabezpieczenie przed radonem, przykrycie ziemią i zazielenienie.
Zgłoszenie zakończenia budowy (Fertigstellungsanzeige, w Górnej Austrii Baufertigstellungsanzeige) wraz z poświadczeniami. Odrębne pozwolenie na użytkowanie nie jest w wymienionych krajach związkowych z reguły już przewidziane.

Jak Talpa House pracuje z Państwem

Talpa House od 2010 roku projektuje i buduje domy podziemne z monolitycznego betonu wodoszczelnego (zasada białej wanny) z zielonym dachem. Ponad 21 domów stoi na Słowacji, w Czechach i na Węgrzech, w Austrii jeszcze nie budowaliśmy. Szukamy tu lokalnych partnerów. W pakiecie pod klucz zawarte są projekt i prowadzenie przez postępowanie o pozwolenie na budowę. Projekt składany do urzędu podpisuje współpracujący z nami mistrz budowlany lub Ziviltechniker z uprawnieniami w Austrii. Nasze domy mają światło dzienne dzięki przeszklonym fasadom i oknom dachowym.

Proszę obliczyć swój dom w konfiguratorze, przeczytać poradnik cenowy, umówić wizytę lub napisać do nas. Dla Niemiec przygotowaliśmy osobny poradnik o pozwoleniu na budowę.

Najczęstsze pytania

Czy na dom podziemny potrzebuję pozwolenia na budowę?

Tak. Dom podziemny to budowa nowego budynku mieszkalnego, a więc wymaga pozwolenia. Zależnie od kraju związkowego zamiast zwykłego postępowania wystarczy postępowanie uproszczone (Styria, Wiedeń) albo zgłoszenie budowy z podpisami sąsiadów (Górna Austria).

Czy mogę zbudować dom podziemny na terenie zielonym?

Z reguły nie. Budynki mieszkalne są na terenach zielonych dopuszczalne tylko w wąsko określonych wyjątkach, najczęściej dla gospodarstw rolnych i leśnych. To, że dom jest niemal niewidoczny, niczego tu nie zmienia.

Czy dom podziemny traktuje się jak piwnicę?

Nie, jeśli został dobrze zaprojektowany. Pomieszczenia z powierzchnią doświetlenia na poziomie 12% , widokiem na zewnątrz, wysokością 2,40 m i podłogą powyżej terenu od strony okien są pełnowartościowymi pomieszczeniami na pobyt ludzi.

Czy świetliki dachowe wystarczą jako doświetlenie?

Kopuły świetlne wliczają się do powierzchni doświetlenia. Jednak dla wymaganego widoku na zewnątrz przynajmniej jedno pomieszczenie na pobyt ludzi potrzebuje okna z 6 m wolnego widoku. Dlatego dobre projekty łączą przeszkloną fasadę ze świetlikami dachowymi.

Czy radon jest problemem w domu podziemnym?

W dużej części Austrii ochrona przed radonem jest przy nowych budynkach obowiązkowa, niezależnie od tego, czy to dom podziemny, czy nie. Szczelna płyta fundamentowa i szczelne przejścia instalacyjne rozwiązują to już na etapie stanu surowego. Czy Państwa gmina jest objęta obowiązkiem, pokazuje mapa radonowa.

Jak długo trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?

To zależy od kraju związkowego, trybu postępowania i kompletności dokumentów. Terminy ustawowe: osiem tygodni na sprzeciw wobec zgłoszenia budowy w Górnej Austrii, trzy miesiące w trybie uproszczonym w Styrii i w Wiedniu, poza tym maksymalnie sześć miesięcy zgodnie z AVG.

Ten poradnik ma charakter informacji ogólnej i nie jest poradą prawną. Przepisy różnią się w zależności od kraju związkowego i gminy, wiążąca jest informacja z Państwa urzędu budowlanego.

Dom podziemny w Austrii: pozwolenie na budowę, przeznaczenie terenu i prawo budowlane