Permesso di costruire casa ipogea in Austria: iter e regole

In sintesi

Dal punto di vista edilizio una casa ipogea è una casa di abitazione. Richiede lo stesso permesso di costruire (o la stessa comunicazione di inizio lavori) di qualsiasi casa unifamiliare: nessuna normativa edilizia prevede una categoria a sé per le case ipogee.
Conta prima di tutto la destinazione d'uso: su terreno edificabile una casa ipogea è possibile, su terreno a verde di norma no.
I requisiti tecnici derivano dalle direttive OIB, recepite da tutti i Länder: luce naturale (almeno il 12 % della superficie di pavimento), vista verso l'esterno, via di fuga, protezione dall'umidità e dal radon, attestato di prestazione energetica.
Una casa ipogea con facciata principale vetrata e lucernari soddisfa bene queste regole; una casa completamente interrata con pozzi di luce, invece, quasi mai.

Quale normativa si applica: nove leggi edilizie

In Austria l'edilizia è materia dei Länder. Esistono nove normative edilizie con procedure proprie, a cui si aggiungono le leggi urbanistiche dei Länder e i piani di destinazione d'uso e di fabbricazione dei Comuni. L'autorità edilizia di primo grado è di solito il sindaco, nelle città con statuto proprio il Magistrat, a Vienna la Baupolizei (MA 37). Lo schema è ovunque simile: una nuova casa di abitazione richiede un permesso di costruire; alcuni Länder consentono, a certe condizioni, una procedura semplificata o una comunicazione di inizio lavori.

Quattro esempi

Bassa Austria: le nuove costruzioni e gli ampliamenti di edifici sono soggetti ad autorizzazione ai sensi del § 14 n. 1 NÖ BO 2014. È soggetta ad autorizzazione anche la modifica della quota del terreno su suolo edificabile (§ 14 n. 5), aspetto rilevante per una casa ipogea con rinterri.
Alta Austria: in linea di principio vale il permesso di costruire (§ 24 Oö. BauO 1994). Ai sensi del § 24a gli edifici residenziali possono essere realizzati anche con comunicazione di inizio lavori, se i vicini firmano il progetto e un progettista abilitato attesta la conformità a tutte le prescrizioni edilizie. L'autorità può quindi vietare i lavori entro otto settimane (§ 25a).
Stiria: le case di piccole dimensioni (solo residenziali, sotto i 600 m² di superficie utile abitabile, al massimo tre piani fuori terra) seguono la procedura semplificata di cui al § 20 n. 1 e al § 33 Stmk. BauG. I proprietari confinanti devono firmare i progetti, altrimenti si applica la procedura ordinaria. L'autorità decide entro tre mesi dalla presentazione della documentazione completa.
Vienna: oltre alla procedura ordinaria (§ 70 BO per Vienna) esiste la procedura semplificata di cui al § 70a, con attestazione di un tecnico indipendente abilitato. L'autorità può vietare i lavori entro tre mesi. Nelle zone protette, come la cintura di boschi e prati, la procedura semplificata è esclusa.

Tempi e costi della procedura

Dove la legge del Land non prevede un termine più breve, in base all'AVG l'autorità deve decidere entro sei mesi dalla presentazione della domanda completa. Nella pratica i tempi dipendono soprattutto dalla completezza della documentazione e dai vicini. I costi comprendono i diritti federali per la domanda e gli allegati, oltre ai tributi comunali, come il contributo di urbanizzazione in Bassa Austria. Quanto costa una casa ipogea lo trova nella nostra guida ai prezzi.

Prima la destinazione d'uso: terreno edificabile o verde

Prima di acquistare un terreno, verifichi la destinazione d'uso. Nelle zone a verde nuove case di abitazione sono ammesse praticamente solo in connessione con l'attività agricola e forestale: in Bassa Austria, ad esempio, ai sensi del § 20 NÖ ROG 2014, per il fabbisogno abitativo del titolare dell'azienda nell'ambito della corte. Una casa ipogea non fa eccezione: una copertura in terra inverdita non trasforma una casa di abitazione in un edificio agricolo. Il cambio di destinazione d'uso è deliberato dal consiglio comunale e non esiste alcun diritto a ottenerlo.

Prima dell'acquisto verifichi:

Piano di destinazione d'uso: zona edificabile residenziale o zona edificabile agricola? Consultabile presso il Comune o nel GIS del Land, a Vienna online sul sito della Città di Vienna.
Piano di fabbricazione: modalità di edificazione, altezza dell'edificio o classe edilizia, densità edilizia, allineamenti, prescrizioni su forma del tetto e modifiche del terreno.
Idoneità del lotto a essere edificato e urbanizzazione (accesso, acqua, fognatura o dispersione). In Alta Austria esiste a questo scopo una procedura specifica di qualificazione del lotto.
Libro fondiario (servitù, diritti di passaggio di condotte), piano delle zone di pericolo e acque di versante.
Mappa del radon: il Comune ricade in una zona di prevenzione o di protezione dal radon?

È molto utile un colloquio preliminare con il perito edilizio del Comune, con planimetria e schizzo di sezione. In quella sede si può chiarire come il Comune misurerà altezza dell'edificio e terreno nel caso di una casa ipogea.

Che cosa viene esaminato in particolare per una casa ipogea

I Länder hanno recepito le direttive OIB (edizione 2023) nelle proprie prescrizioni tecniche per l'edilizia, in parte con scostamenti. I punti seguenti sono decisivi per l'autorizzazione di una casa ipogea.

Luce naturale e vista verso l'esterno (direttiva OIB 3)

La superficie di ingresso della luce di ogni locale di soggiorno (soggiorno, camera da letto, studio, cucina abitabile) deve essere pari ad almeno il 12 % della superficie di pavimento. Si misura la luce architettonica di finestre, cupole e nastri di lucernari (punto 9.1.1).
Oltre una profondità del locale di 5,00 m il valore aumenta dell'1 % per ogni metro iniziato (punto 9.1.4). Esempio: un soggiorno profondo 8 m e di 40 m² richiede il 15 %, quindi 6,0 m² di superficie vetrata.
Davanti alle finestre è necessario un ingresso di luce libero di 45 gradi (punto 9.1.2). Un pozzo di luce stretto lo consente di rado.
Le finestre necessarie richiedono 2,00 m di vista libera e, in almeno un locale di soggiorno per ogni abitazione, una finestra posta a 1,20 m di altezza deve consentire una vista verso l'esterno di 6,00 m (punto 9.2).

Una casa ipogea raggiunge questi valori con una facciata principale vetrata verso il giardino e con lucernari per le zone più interne. In questo modo si illuminano anche locali profondi da 6 a 8 m.

Cantina o locale abitabile?

Che un locale sia considerato o meno abitabile dipende dall'uso e dalle dotazioni, non dalla terra che lo ricopre. Secondo la OIB-RL 3 punto 11.1, in ogni livello dell'abitazione almeno un locale abitabile deve trovarsi sopra il terreno circostante su tutta la lunghezza di un lato finestrato. L'altezza netta interna deve essere di almeno 2,40 m negli edifici con non più di tre unità abitative; alcuni Länder prevedono valori diversi. La ventilazione avviene tramite finestre verso l'esterno oppure con una ventilazione meccanica.

Secondo le definizioni OIB, un piano è considerato interrato quando le sue superfici perimetrali esterne si trovano complessivamente per non più della metà sopra il terreno circostante. Questo incide sulla classe dell'edificio, sul numero dei piani e in parte sui calcoli previsti dal piano di edificazione. Chiarisca per tempo questa classificazione con l'autorità competente.

Vie di fuga e protezione antincendio (direttiva OIB 2)

Da ogni punto di ogni locale si deve raggiungere, con un percorso non superiore a 40 m, un'uscita diretta verso l'esterno o un vano scala (punto 5.1.1). In una casa ipogea a un solo livello con porte nella facciata vetrata il requisito è facilmente soddisfatto. Una casa unifamiliare isolata rientra di norma nella classe di edificio 1, per la quale non valgono i requisiti di evacuazione dei fumi dai piani interrati (punto 3.12.1). I rivelatori di fumo sono obbligatori in tutti i locali abitabili tranne le cucine e nei corridoi di fuga.

Altezza, distanze e terreno

Le altezze degli edifici si misurano a partire dal terreno: in Stiria dal terreno naturale, in Bassa Austria dalla quota di riferimento. La copertura in terra e i rinterri sono modifiche del terreno e vanno rappresentati nel progetto depositato con lo stato prima e dopo. Le distanze dai confini con i vicini sono disciplinate da ciascun Land. Scarpate e acque di versante al confine della parcella riguardano i vicini e vanno quindi affrontate per tempo nel dialogo con loro.

Strutture, impermeabilizzazione e radon

Il carico della terra su solaio e pareti richiede una specifica verifica strutturale, redatta da un ingegnere strutturista abilitato (Ziviltechniker für Bauwesen) o da un Baumeister.
Le costruzioni con locali abitabili devono essere protette dall'umidità proveniente dal terreno (OIB-RL 3 punto 6.1). Per il calcestruzzo impermeabile vale in Austria la direttiva ÖBV Wasserundurchlässige Betonbauwerke: Weiße Wannen.
Nelle zone di prevenzione e di protezione dal radon va impedita l'infiltrazione di radon. Il valore di riferimento è di 300 Bq/m³ come media annua (OIB-RL 3 punto 8.2.1). Le zone di prevenzione comprendono l'intera Carinzia, Salisburgo e il Tirolo e gran parte della Bassa Austria, dell'Alta Austria, della Stiria e del Burgenland. Le misure sono descritte nella ÖNORM S 5280-2.

Una platea continua in calcestruzzo impermeabile con passaggi impianti a tenuta è allo stesso tempo un'efficace misura di prevenzione contro il radon.

Attestato di prestazione energetica (direttiva OIB 6)

Per una nuova casa di abitazione serve un attestato di prestazione energetica; in Bassa Austria è allegato alla domanda di costruzione (§ 18 NÖ BO 2014). Gli elementi costruttivi controterra vi sono calcolati separatamente. La copertura in terra attenua le oscillazioni di temperatura, ma non sostituisce l'isolamento termico.

Chi progetta e chi firma

I progetti da depositare sono redatti da progettisti abilitati: Baumeister ai sensi del codice delle attività economiche oppure Ziviltechniker (architetti, ingegneri civili). L'Alta Austria richiede espressamente una persona abilitata per legge (§ 29 Oö. BauO 1994). In Bassa Austria i redattori rispondono della completezza e della correttezza (§ 18 comma 2). L'esecuzione è diretta da un direttore dei lavori abilitato, che alla fine certifica la conformità al progetto.

Di norma si presentano:

domanda o comunicazione di costruzione (modulo del Comune) con visura catastale o consenso dei proprietari
progetto depositato: planimetria, piante, sezioni, prospetti, andamento del terreno prima e dopo
relazione descrittiva dell'opera e attestato di prestazione energetica
a seconda del Land e del Comune: documentazione su strutture, acque superficiali, fognatura e posti auto, nonché le firme dei vicini (Alta Austria § 24a, Stiria)

L'iter passo dopo passo

Verificare destinazione urbanistica, piano di edificazione, zone di pericolo e mappa del radon, preferibilmente prima di acquistare il terreno.
Richiedere una relazione geologica con la situazione della falda e delle acque di versante.
Elaborare un progetto preliminare e discuterlo con il tecnico comunale.
Progetto da depositare redatto da un progettista abilitato, attestato di prestazione energetica, concetto strutturale.
Presentare la domanda di costruzione, la procedura semplificata o la comunicazione di costruzione, informando per tempo i vicini.
Attendere l'udienza edilizia e il permesso di costruire, tenendo conto della definitività (in caso di comunicazione: scadenza del termine di opposizione).
Comunicare all'autorità l'inizio dei lavori e il direttore dei lavori.
Esecuzione: vasca bianca, sigillatura dei giunti, prevenzione del radon, copertura in terra e inverdimento.
Comunicare l'ultimazione dei lavori (Fertigstellungsanzeige, in Alta Austria Baufertigstellungsanzeige) con le relative certificazioni. Nei Länder citati non è di norma più prevista una separata autorizzazione all'uso.

Come lavora Talpa House con Lei

Dal 2010 Talpa House progetta e costruisce case ipogee in calcestruzzo monolitico impermeabile (principio della vasca bianca) con tetto verde. Più di 21 case sono realizzate in Slovacchia, in Repubblica Ceca e in Ungheria; in Austria non abbiamo ancora costruito e cerchiamo partner locali. Il pacchetto chiavi in mano comprende il progetto e l'assistenza nell'iter autorizzativo. Il progetto da depositare viene firmato da un Baumeister o da un Ziviltechniker abilitato in Austria con cui collaboriamo. Le nostre case ricevono luce naturale attraverso facciate vetrate e lucernari.

Calcoli la Sua casa nel configuratore, legga la guida ai prezzi, fissi una visita oppure ci scriva. Per la Germania è disponibile una guida dedicata al permesso di costruire.

Domande frequenti

Per una casa ipogea serve il permesso di costruire?

Sì. Una casa ipogea è la nuova costruzione di un edificio residenziale e quindi soggetta ad autorizzazione. A seconda del Land, al posto della procedura ordinaria può bastare una procedura semplificata (Stiria, Vienna) o una comunicazione di costruzione con le firme dei vicini (Alta Austria).

Posso costruire una casa ipogea in zona verde?

Di norma no. Le case di abitazione sono ammesse nelle zone verdi solo in casi eccezionali e circoscritti, perlopiù per aziende agricole e forestali. Il fatto che la casa sia quasi invisibile non cambia nulla.

Una casa ipogea viene considerata una cantina?

No, se è progettata correttamente. I locali con una superficie di illuminazione pari al 12 %, vista verso l'esterno, altezza interna di 2,40 m e pavimento sopra il livello del terreno sul lato delle finestre sono a tutti gli effetti locali abitabili.

I lucernari bastano come illuminazione?

Le cupole di illuminazione rientrano nella superficie di illuminazione. Per la vista verso l'esterno prescritta serve però almeno un locale abitabile con una finestra e 6 m di visuale libera. Per questo i progetti ben fatti combinano una facciata vetrata con i lucernari.

Il radon è un problema nella casa ipogea?

In gran parte dell'Austria la prevenzione dal radon è obbligatoria nelle nuove costruzioni, che si tratti o meno di una casa ipogea. Una platea di fondazione a tenuta e passaggi impianti sigillati risolvono la questione già in fase di struttura grezza. Se il suo comune rientri tra quelli interessati lo mostra la mappa del radon.

Quanto tempo richiede il permesso di costruire?

Dipende dal Land, dalla procedura e dalla completezza della documentazione. Termini di legge: otto settimane per l'opposizione a una comunicazione di inizio lavori in Alta Austria, tre mesi nella procedura semplificata in Stiria e a Vienna, altrimenti al massimo sei mesi secondo l'AVG.

Questa guida è un'informazione di carattere generale e non una consulenza legale. Le regole variano da Land a Land e da comune a comune: fa fede l'informazione della sua autorità edilizia.

Casa ipogea in Austria: permesso di costruire, destinazione d'uso e normativa edilizia