Erdhaus Baubewilligung Österreich: Ablauf und Regeln

Das Wichtigste in Kürze

Ein Erdhaus ist baurechtlich ein Wohnhaus. Es braucht dieselbe Baubewilligung (oder Bauanzeige) wie jedes Einfamilienhaus, eine eigene Kategorie für Erdhäuser gibt es in keiner Bauordnung.
Entscheidend ist zuerst die Widmung: Auf Bauland ist ein Erdhaus möglich, auf Grünland in aller Regel nicht.
Die technischen Anforderungen kommen aus den OIB-Richtlinien, die alle Bundesländer übernommen haben: Tageslicht (mindestens 12 % der Bodenfläche), Sicht ins Freie, Fluchtweg, Feuchte- und Radonschutz, Energieausweis.
Ein Erdhaus mit verglaster Hauptfassade und Oberlichtern kann diese Regeln gut erfüllen, ein vollständig eingegrabenes Haus mit Lichtschächten dagegen meistens nicht.

Welches Recht gilt: neun Bauordnungen

Baurecht ist in Österreich Landessache. Es gibt neun Bauordnungen mit eigenen Verfahren, dazu die Raumordnungsgesetze der Länder und die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne der Gemeinden. Baubehörde erster Instanz ist meist der Bürgermeister, in Städten mit eigenem Statut der Magistrat, in Wien die Baupolizei (MA 37). Das Muster ist überall ähnlich: Ein neues Wohnhaus braucht eine Baubewilligung, einige Länder erlauben unter Bedingungen ein vereinfachtes Verfahren oder eine Bauanzeige.

Vier Beispiele

Niederösterreich: Neu- und Zubauten von Gebäuden sind nach § 14 Z 1 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig. Auch die Veränderung der Höhenlage des Geländes auf Bauland ist bewilligungspflichtig (§ 14 Z 5), was beim Erdhaus mit Anschüttungen wichtig ist.
Oberösterreich: Grundsätzlich gilt die Baubewilligung (§ 24 Oö. BauO 1994). Wohngebäude können nach § 24a auch per Bauanzeige errichtet werden, wenn die Nachbarn auf dem Bauplan unterschreiben und ein befugter Planverfasser die Übereinstimmung mit allen baurechtlichen Vorschriften bestätigt. Die Behörde kann dann binnen acht Wochen untersagen (§ 25a).
Steiermark: Kleinhäuser (nur Wohnen, unter 600 m² Wohnnutzfläche, höchstens drei oberirdische Geschoße) laufen im vereinfachten Verfahren nach § 20 Z 1 und § 33 Stmk. BauG. Die angrenzenden Eigentümer müssen die Pläne unterschreiben, sonst gilt das ordentliche Verfahren. Die Behörde entscheidet binnen drei Monaten ab vollständigen Unterlagen.
Wien: Neben dem ordentlichen Verfahren (§ 70 BO für Wien) gibt es das vereinfachte Verfahren nach § 70a mit Bestätigung eines unabhängigen Ziviltechnikers. Die Behörde kann binnen drei Monaten untersagen. In Schutzgebieten wie dem Wald- und Wiesengürtel ist das vereinfachte Verfahren ausgeschlossen.

Dauer und Kosten des Verfahrens

Wo das Landesrecht keine kürzere Frist vorsieht, muss die Behörde nach dem AVG spätestens sechs Monate nach vollständigem Antrag entscheiden. In der Praxis hängt die Dauer vor allem von vollständigen Unterlagen und von den Nachbarn ab. An Kosten fallen Bundesgebühren für Ansuchen und Beilagen sowie Gemeindeabgaben an, etwa die Aufschließungsabgabe in Niederösterreich. Was ein Erdhaus selbst kostet, zeigt unser Preisratgeber.

Zuerst die Widmung: Bauland oder Grünland

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, klären Sie die Widmung. Im Grünland sind neue Wohnhäuser praktisch nur im Zusammenhang mit Land- und Forstwirtschaft zulässig, in Niederösterreich etwa nach § 20 NÖ ROG 2014 für den Wohnbedarf des Betriebsinhabers im Hofverband. Ein Erdhaus ist keine Ausnahme: Eine begrünte Erdüberdeckung macht aus einem Wohnhaus kein landwirtschaftliches Gebäude. Eine Umwidmung beschließt der Gemeinderat, einen Anspruch darauf gibt es nicht.

Prüfen Sie vor dem Kauf:

Flächenwidmungsplan: Bauland-Wohngebiet oder Bauland-Agrargebiet? Einsicht bei der Gemeinde oder im GIS des Landes, in Wien online bei der Stadt Wien.
Bebauungsplan: Bebauungsweise, Gebäudehöhe oder Bauklasse, Bebauungsdichte, Baufluchtlinien, Vorgaben zu Dachform und Geländeveränderungen.
Bauplatzeigenschaft und Aufschließung (Zufahrt, Wasser, Kanal oder Versickerung). In Oberösterreich gibt es dafür ein eigenes Bauplatzverfahren.
Grundbuch (Dienstbarkeiten, Leitungsrechte), Gefahrenzonenplan und Hangwasser.
Radonkarte: Liegt die Gemeinde in einem Radonvorsorge- oder Radonschutzgebiet?

Sehr hilfreich ist ein Vorgespräch mit dem Bausachverständigen der Gemeinde, mit Lageplan und Schnittskizze. Dort lässt sich klären, wie die Gemeinde Gebäudehöhe und Gelände beim Erdhaus messen wird.

Was beim Erdhaus besonders geprüft wird

Die Länder haben die OIB-Richtlinien (Ausgabe 2023) in ihre Bautechnikvorschriften übernommen, teils mit Abweichungen. Die folgenden Punkte entscheiden beim Erdhaus über die Bewilligung.

Tageslicht und Sicht ins Freie (OIB-Richtlinie 3)

Die Lichteintrittsfläche jedes Aufenthaltsraums (Wohn-, Schlaf-, Arbeitsraum, Wohnküche) muss mindestens 12 % der Bodenfläche betragen. Gemessen wird die Architekturlichte von Fenstern, Lichtkuppeln und Oberlichtbändern (Punkt 9.1.1).
Ab einer Raumtiefe von mehr als 5,00 m steigt der Wert um 1 % je angefangenem Meter (Punkt 9.1.4). Beispiel: Ein 8 m tiefer Wohnraum mit 40 m² braucht 15 %, also 6,0 m² Glasöffnung.
Vor den Fenstern ist ein freier Lichteinfall von 45 Grad nötig (Punkt 9.1.2). Ein schmaler Lichtschacht erfüllt das selten.
Die notwendigen Fenster brauchen 2,00 m freie Sicht, und in mindestens einem Aufenthaltsraum jeder Wohnung muss ein Fenster in 1,20 m Höhe 6,00 m weit ins Freie blicken (Punkt 9.2).

Ein Erdhaus erreicht das mit einer verglasten Hauptfassade zum Garten und mit Oberlichtern für die hinteren Raumzonen. So lassen sich auch 6 bis 8 m tiefe Räume belichten.

Keller oder Wohnraum?

Ob ein Raum als Aufenthaltsraum zählt, hängt von seiner Nutzung und Ausstattung ab, nicht von der Erde darüber. Nach OIB-RL 3 Punkt 11.1 muss in jeder Wohnungsebene mindestens ein Aufenthaltsraum an einer Fensterseite über die ganze Länge über dem angrenzenden Gelände liegen. Die lichte Raumhöhe muss in Häusern mit höchstens drei Wohnungen mindestens 2,40 m betragen, einzelne Länder weichen davon ab. Gelüftet wird über Fenster ins Freie oder eine mechanische Lüftung.

Ein Geschoß gilt nach den OIB-Begriffsbestimmungen als unterirdisch, wenn seine äußeren Begrenzungsflächen in Summe zu nicht mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände liegen. Das wirkt sich auf die Gebäudeklasse, die Geschoßzahl und teils auf die Berechnungen im Bebauungsplan aus. Klären Sie diese Einstufung früh mit der Behörde.

Fluchtwege und Brandschutz (OIB-Richtlinie 2)

Von jeder Stelle jedes Raumes muss in höchstens 40 m Gehweglänge ein direkter Ausgang ins Freie oder ein Treppenhaus erreichbar sein (Punkt 5.1.1). Bei einem ebenerdigen Erdhaus mit Türen in der Glasfassade ist das einfach erfüllt. Ein freistehendes Einfamilienhaus fällt meist in die Gebäudeklasse 1. Für sie gelten die Anforderungen an die Rauchableitung aus unterirdischen Geschoßen nicht (Punkt 3.12.1). Rauchwarnmelder sind in allen Aufenthaltsräumen außer Küchen und in den Fluchtgängen Pflicht.

Höhe, Abstände und Gelände

Gebäudehöhen werden vom Gelände aus gemessen: in der Steiermark vom natürlichen Gelände, in Niederösterreich vom Bezugsniveau. Die Erdüberdeckung und Anschüttungen sind Geländeveränderungen, die im Einreichplan mit Gelände vorher und nachher darzustellen sind. Die Abstände zu den Nachbargrenzen regelt jedes Land selbst. Böschungen und Hangwasser an der Grundgrenze betreffen die Nachbarn und gehören deshalb früh ins Gespräch.

Statik, Abdichtung und Radon

Die Erdlast auf Decke und Wänden ist ein eigener statischer Nachweis, erstellt von einem Ziviltechniker für Bauwesen oder einem Baumeister.
Bauwerke mit Aufenthaltsräumen müssen gegen Feuchtigkeit aus dem Boden geschützt sein (OIB-RL 3 Punkt 6.1). Für wasserundurchlässigen Beton gilt in Österreich die ÖBV-Richtlinie Wasserundurchlässige Betonbauwerke: Weiße Wannen.
In Radonvorsorge- und Radonschutzgebieten muss der Radoneintritt verhindert werden. Der Referenzwert beträgt 300 Bq/m³ im Jahresmittel (OIB-RL 3 Punkt 8.2.1). Vorsorgegebiete umfassen ganz Kärnten, Salzburg und Tirol und den Großteil von Niederösterreich, Oberösterreich, der Steiermark und dem Burgenland. Die Maßnahmen beschreibt die ÖNORM S 5280-2.

Eine durchgehende Bodenplatte aus wasserundurchlässigem Beton mit dichten Durchführungen ist gleichzeitig eine wirksame Radonvorsorge.

Energieausweis (OIB-Richtlinie 6)

Für ein neues Wohnhaus ist ein Energieausweis nötig, in Niederösterreich ist er Beilage zum Bauansuchen (§ 18 NÖ BO 2014). Erdberührte Bauteile werden darin gesondert gerechnet. Die Erdüberdeckung dämpft Temperaturschwankungen, ersetzt aber keine Wärmedämmung.

Wer plant und unterschreibt

Einreichpläne erstellen befugte Planverfasser: Baumeister nach der Gewerbeordnung oder Ziviltechniker (Architekten, Zivilingenieure für Bauwesen). Oberösterreich verlangt ausdrücklich eine gesetzlich befugte Person (§ 29 Oö. BauO 1994). In Niederösterreich haften die Verfasser für Vollständigkeit und Richtigkeit (§ 18 Abs. 2). Die Ausführung leitet ein befugter Bauführer, der am Ende die plangemäße Ausführung bescheinigt.

Üblicherweise eingereicht werden:

Bauansuchen oder Bauanzeige (Formular der Gemeinde) mit Grundbuchsauszug oder Zustimmung der Eigentümer
Einreichplan: Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Geländeverlauf vorher und nachher
Baubeschreibung und Energieausweis
je nach Land und Gemeinde: Nachweise zu Statik, Oberflächenwasser, Kanal und Stellplätzen sowie die Unterschriften der Nachbarn (Oberösterreich § 24a, Steiermark)

Der Ablauf Schritt für Schritt

Widmung, Bebauungsplan, Gefahrenzonen und Radonkarte prüfen, am besten vor dem Grundstückskauf.
Bodengutachten mit Grundwasser- und Hangwassersituation einholen.
Vorentwurf erstellen und mit dem Bausachverständigen der Gemeinde besprechen.
Einreichplanung mit befugtem Planverfasser, Energieausweis, statisches Konzept.
Bauansuchen, vereinfachtes Verfahren oder Bauanzeige einreichen, Nachbarn früh informieren.
Bauverhandlung und Baubewilligung abwarten, Rechtskraft beachten (bei der Bauanzeige: Ablauf der Untersagungsfrist).
Baubeginn und Bauführer der Behörde melden.
Ausführung: Weiße Wanne, Abdichtung der Fugen, Radonvorsorge, Erdüberdeckung und Begrünung.
Fertigstellung anzeigen (Fertigstellungsanzeige, in Oberösterreich Baufertigstellungsanzeige) mit den Bescheinigungen. Eine eigene Benützungsbewilligung ist dafür in den genannten Ländern in der Regel nicht mehr vorgesehen.

So arbeitet Talpa House mit Ihnen

Talpa House plant und baut seit 2010 Erdhäuser aus wasserundurchlässigem Monolithbeton (Prinzip Weiße Wanne) mit Gründach. Mehr als 21 Häuser stehen in der Slowakei, in Tschechien und in Ungarn, in Österreich haben wir noch nicht gebaut. Hier suchen wir lokale Partner. Zum schlüsselfertigen Paket gehören der Entwurf und die Begleitung im Bewilligungsverfahren. Die Einreichplanung unterschreibt ein in Österreich befugter Baumeister oder Ziviltechniker, mit dem wir zusammenarbeiten. Unsere Häuser erhalten Tageslicht über verglaste Fassaden und Oberlichter und halten innen ganzjährig 21 bis 24 °C.

Berechnen Sie Ihr Haus im Konfigurator, lesen Sie den Preisratgeber, vereinbaren Sie eine Besichtigung oder schreiben Sie uns. Für Deutschland gibt es einen eigenen Ratgeber zur Baugenehmigung.

Häufige Fragen

Brauche ich für ein Erdhaus eine Baubewilligung?

Ja. Ein Erdhaus ist ein Neubau eines Wohngebäudes und damit bewilligungspflichtig. Je nach Land genügt statt des ordentlichen Verfahrens ein vereinfachtes Verfahren (Steiermark, Wien) oder eine Bauanzeige mit Nachbarunterschriften (Oberösterreich).

Darf ich ein Erdhaus im Grünland bauen?

In aller Regel nicht. Wohnhäuser sind im Grünland nur in engen Ausnahmen zulässig, meist für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Dass das Haus kaum sichtbar ist, ändert daran nichts.

Gilt ein Erdhaus als Keller?

Nicht, wenn es richtig geplant ist. Räume mit 12 % Lichteintrittsfläche, Sicht ins Freie, 2,40 m Raumhöhe und einem Fußboden über dem Gelände an der Fensterseite sind vollwertige Aufenthaltsräume.

Reichen Oberlichter als Belichtung?

Lichtkuppeln zählen zur Lichteintrittsfläche. Für die vorgeschriebene Sicht ins Freie braucht aber mindestens ein Aufenthaltsraum ein Fenster mit 6 m freier Sicht. Deshalb kombinieren gute Entwürfe eine Glasfassade mit Oberlichtern.

Ist Radon beim Erdhaus ein Problem?

In weiten Teilen Österreichs ist Radonvorsorge beim Neubau Pflicht, egal ob Erdhaus oder nicht. Eine dichte Bodenplatte und dichte Durchführungen lösen das bereits im Rohbau. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, zeigt die Radonkarte.

Wie lange dauert die Baubewilligung?

Das hängt vom Land, vom Verfahren und von vollständigen Unterlagen ab. Gesetzliche Fristen: acht Wochen für die Untersagung einer Bauanzeige in Oberösterreich, drei Monate im vereinfachten Verfahren in der Steiermark und in Wien, sonst höchstens sechs Monate nach dem AVG.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde, maßgeblich ist die Auskunft Ihrer Baubehörde.

Erdhaus in Österreich: Baubewilligung, Widmung und Bauordnung erklärt