SL
SLSlovenščina
Izračunajte ceno
Izračunajte ceno
SL
info@talpahouse.com+421 908 496 963

Vodnik po predpisih, stanje oktober 2026

Podzemna družinska hiša: gradbeno dovoljenje za vkopano hišo v Sloveniji

Da, za podzemno družinsko hišo oziroma vkopano hišo lahko pridobite gradbeno dovoljenje. Po Gradbenem zakonu je to običajna stanovanjska stavba, praviloma manj zahteven objekt, o katerem upravna enota odloči po enakem postopku kot pri vsaki drugi hiši. Odločata OPN za vašo parcelo in izpolnjevanje istih tehničnih zahtev, predvsem glede naravne svetlobe.

Kratek odgovor

Slovenska zakonodaja ne pozna posebne kategorije »podzemna hiša«. Hiša, ki je delno ali v celoti vkopana v teren in prekrita z zemljo, je enostanovanjska stavba. Zanjo veljajo isti zakoni, prostorski akti in tehnični predpisi kot za vsako drugo hišo. Posebnega dovoljenja ne potrebujete, potrebujete pa projekt, ki te zahteve izpolni.

Po Uredbi o razvrščanju objektov bi stavba postala zahteven objekt šele s tremi ali več podzemnimi etažami ali s podzemnimi deli, globljimi od 15 m. Enoetažna vkopana hiša je zato manj zahteven objekt, enako kot klasična hiša.

Kateri predpisi veljajo in kdo odloča

Zakoni, prostorski akti in pristojni organ

  • Gradbeni zakon (GZ-1), Uradni list RS, št. 199/21, nazadnje spremenjen z GZ-1B (75/25): gradbeno dovoljenje, prijava začetka gradnje, uporabno dovoljenje.
  • Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3): občinski prostorski načrt (OPN), občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), lokacijska informacija in lokacijska preveritev.
  • OPN in OPPN vaše občine: kaj, kako visoko, s kakšno streho in kako daleč od meje smete graditi.
  • Pristojni organ je upravna enota, na območju katere bo hiša stala. Zahtevo vložite elektronsko prek eUprave (sistem eGraditev), po pošti ali osebno.

Roki in takse

  • Mnenjedajalci (občina glede skladnosti z OPN, upravljavci komunalnih vodov, po potrebi Direkcija RS za vode) morajo mnenje izdati v 30 dneh.
  • Upravna enota odloči v dveh mesecih od popolne zahteve, v treh mesecih, če mora usklajevati mnenja. Če priložite pozitivna mnenja in pisna soglasja vseh stranskih udeležencev (praviloma sosedov), lahko dovoljenje izda v skrajšanem postopku v 30 dneh (62. člen GZ-1). Pritožbeni rok je 8 dni.
  • Upravna taksa za gradbeno dovoljenje je odvisna od vrednosti objekta (tarifna številka 40 Zakona o upravnih taksah) in za družinsko hišo znaša nekaj sto evrov, za uporabno dovoljenje 9,10 EUR. Mlade družine so teh taks oproščene.
  • Največji strošek postopka je praviloma komunalni prispevek, ki ga odmeri občina in mora biti plačan pred izdajo gradbenega dovoljenja.
  • Gradbeno dovoljenje preneha veljati, če z gradnjo ne začnete v petih letih od pravnomočnosti.

Najprej parcela: kaj mora dopuščati OPN

Najpomembnejši korak naredite pred nakupom zemljišča. Hišo lahko gradite le na stavbnem zemljišču, katerega namenska raba dopušča stanovanjske stavbe. Na kmetijskih in gozdnih zemljiščih praviloma ne.

Kako parcelo preverite

  • V Prostorskem informacijskem sistemu preverite namensko rabo, enoto urejanja prostora (EUP) in veljavni prostorski akt.
  • Pri občini naročite lokacijsko informacijo (279. člen ZUreP-3). Vsebuje namensko rabo, prostorske akte, tudi tiste v pripravi, in pravne režime (poplavna ali plazovita območja, kulturna dediščina, Natura 2000). Taksa je 35,00 EUR.
  • Prosite za posvet pri občini in upravni enoti. Po 45. členu GZ-1 vam morajo dati osnovne informacije o postopku in prostorskem aktu.

Določila OPN, ki pri vkopani hiši najpogosteje odločajo

  • Oblika strehe: v mnogih podeželskih območjih OPN predpisuje dvokapnico z določenim naklonom. Ravna ozelenjena streha je mogoča le, če jo OPN za vašo EUP dopušča.
  • Etažnost in višina (na primer K+P+M) ter opredelitev kleti: občine jo določajo različno. Koper na primer šteje za delno vkopano klet tisto, ki je vkopana z najmanj treh strani.
  • Faktor zazidanosti, faktor izrabe in delež zelenih površin: vprašajte, ali občina ozelenjeno streho upošteva kot zeleno površino.
  • Odmiki od parcelne meje in gradbene meje.
  • Pravila za izkope, nasipe in oporne zidove.

Kaj, če OPN ne ustreza

ZUreP-3 omogoča lokacijsko preveritev (134. do 140. člen). Občina lahko na pobudo investitorja z elaboratom dopusti individualno odstopanje od prostorskih izvedbenih pogojev. Med objektivnimi okoliščinami zakon izrecno navaja fizične lastnosti zemljišča, na primer strmo pobočje, in tehnične rešitve, ki so z vidika učinkovite rabe energije primernejše od predpisanih. Odstopanje ne sme poslabšati bivalnih razmer ali zmanjšati možnosti pozidave sosednjih zemljišč. Sklep velja pet let. Daljša pot je sprememba OPN.

Kaj je pri podzemni hiši posebnega in kako se reši

Naravna svetloba in pogled ven

Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (14. člen) zahteva, da so prostori za bivanje, spanje ter pripravo in uživanje hrane naravno osvetljeni:

  • površina okenskih odprtin mora dosegati najmanj 20 % neto tlorisne površine teh prostorov, šteje pa le del odprtine, ki je več kot 0,50 m nad tlemi;
  • prostor, osvetljen le z ene strani, je lahko globok največ trikratno svetlo višino (pri višini 2,50 m torej 7,50 m);
  • vsaj ena odprtina v dnevnem prostoru ima parapet največ 0,90 m in omogoča pogled v zunanji prostor;
  • stanovanje z več kot tremi ležišči ne sme biti osvetljeno izključno z okni, obrnjenimi med severovzhodom in severozahodom;
  • pri svetlobnih jaških mora sonce vsaj enkrat na leto posijati na del dna, prostori ob jašku pa ne smejo posredno osvetljevati drugih prostorov.

Svetla višina bivalnih prostorov mora biti najmanj 2,50 m (12. člen). Vkopana hiša te zahteve izpolni z zastekljeno odprto fasado, obrnjeno proti jugu, vzhodu ali zahodu, in s strešnimi okni. Pri hišah Talpa House so tako dobro osvetljeni tudi prostori, globoki od 6 do 8 m.

Klet ali bivalni prostor

Predpisi bivalnih prostorov pod nivojem terena ne prepovedujejo. Ali je prostor bivalni, določajo svetloba, višina in prezračevanje, ne pa to, koliko zemlje je nad njim. Preverite pa, kako vaš OPN šteje etaže: če se vkopani del šteje za klet, to vpliva na dovoljeno etažnost, faktor izrabe in odmike.

Požarna varnost in izhodi

Varnost pred požarom projektant dokaže z izkazom požarne varnosti po tehnični smernici TSG-1-001. Za pritlično enostanovanjsko stavbo smernica za nosilno konstrukcijo ne določa zahtev glede požarne odpornosti. Pri vkopani hiši je bistveno, da imajo bivalni prostori neposreden izhod na prosto skozi odprto fasado. Prostore brez fasade ali dolge notranje poti projektant reši z dodatnim izhodom, na primer skozi atrij.

Odmiki, višina in zemlja na strehi

Odmike določa OPN, ne državni predpis. Pogosto znašajo 4 m od parcelne meje, s pisnim soglasjem soseda pa so lahko manjši. Nekateri OPN-ji odmik merijo tudi za podzemne dele stavbe, zato to preverite. Pri višini ugotovite, od katere kote jo OPN meri (raščen ali urejen teren) in ali se nasuta zemlja na strehi šteje v višino stavbe.

Konstrukcija, hidroizolacija in radon

Nosilno konstrukcijo za obtežbo zemljine in ozelenjene strehe dimenzionira pooblaščeni inženir gradbeništva po evrokodih, za izkop in temeljenje pa je potrebno geološko-geomehansko poročilo. Vodotesnost betona se v Sloveniji praviloma predpiše z razredom odpornosti proti prodoru vode (PV) po standardu SIST 1026. Talpa House gradi iz vodotesnega monolitnega betona po načelu bele kadi.

Za nove stavbe z bivalnimi prostori velja referenčna raven radona 300 Bq/m³. Tehnična smernica TSG-1-007:2023 predvideva pod talno ploščo prepustni sloj debeline najmanj 10 cm z radonskim razvodom. Na radonskih območjih (med drugim Postojna, Idrija, Kočevje, Logatec, Sežana) se izvede še pasivno ali aktivno prezračevanje zemljine ali popolno tesnjenje.

Energetska učinkovitost

Nova stavba mora biti skoraj ničenergijska po Pravilniku o učinkoviti rabi energije v stavbah (PURES, Uradni list RS, št. 70/22 s spremembami), kar projektant dokaže z elaboratom gradbene fizike. Za novo hišo, ki je ne prodate ali oddate, obveznost energetske izkaznice po ZURE izpolni izkaz o energetskih lastnostih stavbe. Energetsko izkaznico potrebujete ob prodaji ali oddaji v najem za več kot eno leto.

Kdo podpiše projekt in kateri dokumenti so potrebni

Projektno dokumentacijo podpišeta projektant in vodja projektiranja, pooblaščeni arhitekt ali inženir. Pri hiši je to običajno arhitekt, vpisan v imenik Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije (ZAPS). Načrte konstrukcij, instalacij in gradbene fizike podpišejo pooblaščeni inženirji, vpisani pri Inženirski zbornici Slovenije (IZS). Arhitekt iz druge države EU lahko v Sloveniji projektira na podlagi prijave za začasno ali občasno opravljanje storitev pri ZAPS.

  • DGD, dokumentacija za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja, z izjavo projektanta in vodje projektiranja, da izpolnjuje predpise in je skladna s prostorskim aktom;
  • mnenja pristojnih mnenjedajalcev;
  • dokazilo o pravici graditi (vpis v zemljiško knjigo ali na primer overjena pogodba);
  • dokazilo o minimalni komunalni oskrbi;
  • po izdaji dovoljenja PZI, projektna dokumentacija za izvedbo gradnje, in imenovanje nadzornika;
  • ob koncu projekt izvedenih del (PID) in izjava nadzornika.

Postopek po korakih

  1. Preden kupite zemljišče, preverite parcelo v PIS in naročite lokacijsko informacijo.
  2. Z arhitektom preverite OPN (streha, etažnost, odmiki). Po potrebi sprožite lokacijsko preveritev.
  3. Naročite geodetski načrt in geološko-geomehansko poročilo.
  4. Arhitekt izdela DGD, po želji na podlagi projektnih pogojev (rok 15 dni).
  5. Pridobite mnenja mnenjedajalcev (rok 30 dni).
  6. Pri upravni enoti vložite zahtevo za gradbeno dovoljenje in plačajte komunalni prispevek. Odločba sledi v dveh do treh mesecih ali v 30 dneh v skrajšanem postopku.
  7. Ko je dovoljenje pravnomočno, dajte izdelati PZI, imenujte nadzornika, naročite zakoličbo in prijavite začetek gradnje.
  8. Sledi gradnja, ob koncu projektant izdela projekt izvedenih del (PID).
  9. V 30 dneh po končani gradnji vložite zahtevo za uporabno dovoljenje. Za manj zahteven objekt ni tehničnega pregleda, upravna enota odloči v 15 dneh. Uporabno dovoljenje je pogoj za določitev hišne številke.

Kako sodeluje Talpa House

Pri Talpa House (Pribila spol. s r.o., Slovaška) od leta 2010 načrtujemo in gradimo vkopane družinske hiše iz vodotesnega monolitnega betona z ozelenjeno streho. Na Slovaškem, Češkem in Madžarskem smo jih zgradili več kot 21. Paket na ključ vključuje projekt in podporo v postopku pridobivanja dovoljenj. V Sloveniji še nismo gradili in iščemo lokalne partnerje. Dokumentacijo za gradbeno dovoljenje bo zato podpisal pooblaščeni arhitekt, vpisan pri ZAPS, s katerim bomo sodelovali, mi pa prispevamo zasnovo, detajle in izkušnje z vkopanimi hišami.

Okvirno ceno izračunate v kalkulatorju, pregled stroškov najdete v vodniku po cenah podzemne hiše. Hišo si lahko ogledate v živo, za vprašanja o vaši parceli pa nam pišite.

Pogosta vprašanja

Na forumu sem prebral, da je to »skoraj misija nemogoče«. Ali drži?

Ocena izvira iz razprave na forumu podsvojostreho.net iz leta 2012. Ovira ni bila gradbena zakonodaja, temveč določila prostorskih aktov o strehi in etažnosti, ki jih še vedno preverite za vsako parcelo. Od takrat sta začela veljati nov Gradbeni zakon in ZUreP-3, ki z lokacijsko preveritvijo izrecno omogoča odstopanje zaradi energetsko primernejših tehničnih rešitev. Kjer OPN dopušča ozelenjeno ravno streho ali občina odobri odstopanje, je postopek enak kot za klasično hišo.

Ali potrebujem parcelo na pobočju?

Zakon tega ne zahteva. Na pobočju je hiša, vkopana v hrib, najlažje izvedljiva: fasada gleda v dolino, izkop je manjši. Na ravni parceli hišo obsujete z zemljo, pri čemer preverite pravila OPN za nasipe.

Ali potrebujem soglasje sosedov?

Le če hiša ne dosega odmika, ki ga OPN dopušča samo s soglasjem soseda, ali če želite skrajšani postopek. Sicer so sosedje lahko stranski udeleženci in v postopku podajo pripombe.

Koliko časa traja postopek?

Zakonski roki so 30 dni za mnenja in dva do tri mesece za odločbo. S preverbo parcele in projektom računajte s pol leta do enim letom, z lokacijsko preveritvijo dlje.

Ali sta vlaga in radon v vkopani hiši problem?

Ne, če sta del projekta: vodotesni beton, drenaža, radonska zaščita po TSG-1-007 in premišljeno prezračevanje. V hišah Talpa House je temperatura vse leto med 21 in 24 °C, prezračevanje pa je pasivno.

Opozorilo

To je splošna informacija, ne pravni nasvet. Pravila se razlikujejo med občinami, zato vedno preverite veljavni OPN za svojo parcelo in se posvetujte z občino ali upravno enoto. Stanje predpisov: oktober 2026.

Viri