Casa enterrada: licencia de obras en Eslovenia 2026

Respuesta breve

La legislación eslovena no contempla una categoría específica de «casa enterrada». Una casa parcial o totalmente enterrada en el terreno y cubierta de tierra es un edificio unifamiliar. Le son de aplicación las mismas leyes, los mismos instrumentos de planeamiento y los mismos reglamentos técnicos que a cualquier otra casa. No necesita ninguna licencia especial, sí un proyecto que cumpla esos requisitos.

Según el Reglamento de clasificación de obras, el edificio pasaría a ser obra de mayor complejidad solo con tres o más plantas bajo rasante o con partes enterradas a más de 15 m de profundidad. Por eso, una casa enterrada de una planta es una obra de menor complejidad, igual que una casa convencional.

Qué normativa se aplica y quién resuelve

Leyes, instrumentos de planeamiento y órgano competente

Ley de Edificación (GZ-1), Boletín Oficial de la República de Eslovenia n.º 199/21, modificada por última vez por la GZ-1B (75/25): licencia de obras, comunicación de inicio de obra, licencia de primera ocupación.
Ley de Ordenación del Territorio (ZUreP-3): plan urbanístico municipal (OPN), plan urbanístico municipal de desarrollo (OPPN), cédula urbanística y verificación de emplazamiento.
El OPN y el OPPN de su municipio: qué, con qué altura, con qué tipo de cubierta y a qué distancia del lindero puede construir.
El órgano competente es la unidad administrativa del territorio donde se ubicará la casa. La solicitud se presenta telemáticamente a través de eUprava (sistema eGraditev), por correo postal o de forma presencial.

Plazos y tasas

Los organismos informantes (el municipio en cuanto a la conformidad con el OPN, las compañías de servicios urbanos y, si procede, la Dirección de Aguas de la República de Eslovenia) deben emitir su informe en 30 días.
La unidad administrativa resuelve en dos meses desde que la solicitud está completa, y en tres meses si debe coordinar los informes. Si adjunta informes favorables y el consentimiento por escrito de todos los interesados (por regla general, los vecinos), puede expedir la licencia por procedimiento abreviado en 30 días (artículo 62 de la GZ-1). El plazo de recurso es de 8 días.
La tasa administrativa de la licencia de obras depende del valor de la obra (epígrafe 40 de la Ley de Tasas Administrativas) y para una vivienda unifamiliar asciende a unos cientos de euros; la de la licencia de primera ocupación es de 9,10 EUR. Las familias jóvenes están exentas de estas tasas.
El mayor coste del procedimiento suele ser la contribución por urbanización, que liquida el municipio y debe abonarse antes de la expedición de la licencia de obras.
La licencia de obras caduca si no inicia la obra en el plazo de cinco años desde su firmeza.

Primero la parcela: qué debe permitir el OPN

El paso más importante se da antes de comprar el terreno. Solo puede construir en suelo edificable cuya calificación admita edificios residenciales. En suelo agrícola o forestal, por regla general, no.

Cómo comprobar la parcela

En el sistema de información territorial (PIS) consulte la calificación del suelo, la unidad de ordenación territorial (EUP) y el instrumento de planeamiento vigente.
Solicite al municipio la cédula urbanística (artículo 279 de la ZUreP-3). Incluye la calificación del suelo, los instrumentos de planeamiento, también los que están en tramitación, y los regímenes jurídicos (zonas inundables o con riesgo de deslizamiento, patrimonio cultural, Natura 2000). La tasa es de 35,00 EUR.
Pida una consulta en el municipio y en la unidad administrativa. Conforme al artículo 45 de la GZ-1, están obligados a facilitarle información básica sobre el procedimiento y el instrumento de planeamiento.

Determinaciones del OPN que más suelen decidir en una casa enterrada

Forma de la cubierta: en muchas zonas rurales el OPN exige cubierta a dos aguas con una pendiente determinada. La cubierta plana vegetal solo es posible si el OPN la admite para su EUP.
Número de plantas y altura (por ejemplo, sótano + planta baja + bajocubierta) y la definición de sótano: cada municipio la fija de forma distinta. Koper, por ejemplo, considera sótano parcialmente enterrado el que lo está por al menos tres lados.
Ocupación, edificabilidad y porcentaje de zona verde: pregunte si el municipio computa la cubierta vegetal como superficie verde.
Retranqueos respecto al lindero de la parcela y a la línea de edificación.
Reglas sobre excavaciones, terraplenes y muros de contención.

Qué hacer si el OPN no lo permite

La ZUreP-3 prevé la verificación de emplazamiento (artículos 134 a 140). A iniciativa del promotor y mediante un estudio, el municipio puede autorizar una excepción individual a las condiciones de ejecución urbanística. Entre las circunstancias objetivas, la ley menciona expresamente las características físicas del terreno, por ejemplo una pendiente pronunciada, y las soluciones técnicas que, desde el punto de vista de la eficiencia energética, resultan más adecuadas que las prescritas. La excepción no puede empeorar las condiciones de habitabilidad ni reducir la edificabilidad de las parcelas colindantes. El acuerdo tiene una vigencia de cinco años. La vía más larga es la modificación del OPN.

Qué tiene de particular una casa enterrada y cómo se resuelve

Luz natural y vistas al exterior

El Reglamento de requisitos técnicos mínimos para la construcción de edificios residenciales y viviendas (artículo 14) exige que las estancias destinadas a estar, dormir y preparar y consumir alimentos tengan iluminación natural:

la superficie de los huecos de ventana debe alcanzar al menos el 20 % de la superficie útil en planta de esas estancias, computándose solo la parte del hueco situada a más de 0,50 m del suelo;
una estancia iluminada por un solo lado puede tener una profundidad máxima de tres veces la altura libre (con una altura de 2,50 m, por tanto, 7,50 m);
al menos un hueco de la zona de día debe tener un antepecho de 0,90 m como máximo y permitir las vistas al exterior;
una vivienda con más de tres plazas de cama no puede iluminarse exclusivamente con ventanas orientadas entre el noreste y el noroeste;
en los patios ingleses, el sol debe incidir al menos una vez al año sobre parte del fondo, y las estancias contiguas al patio no pueden iluminar indirectamente otras estancias.

La altura libre de las estancias habitables debe ser de al menos 2,50 m (artículo 12). Una casa enterrada cumple estos requisitos con una fachada abierta acristalada orientada al sur, al este o al oeste, y con ventanas de cubierta. En las casas de Talpa House quedan así bien iluminadas incluso las estancias de 6 a 8 m de profundidad.

¿Sótano o estancia habitable?

La normativa no prohíbe los espacios habitables por debajo de la cota del terreno. Que un espacio sea habitable lo determinan la luz, la altura y la ventilación, no la cantidad de tierra que tiene encima. Compruebe, eso sí, cómo cuenta las plantas su plan urbanístico municipal (OPN): si la parte enterrada se considera sótano, eso afecta al número de plantas permitido, al índice de edificabilidad y a los retranqueos.

Seguridad contra incendios y salidas

El proyectista acredita la seguridad contra incendios mediante el justificante de seguridad contra incendios según la directriz técnica TSG-1-001. Para una vivienda unifamiliar de una planta, la directriz no fija requisitos de resistencia al fuego para la estructura portante. En una casa enterrada lo esencial es que las estancias habitables tengan salida directa al exterior a través de la fachada abierta. Las estancias sin fachada o con recorridos interiores largos las resuelve el proyectista con una salida adicional, por ejemplo a través de un patio.

Retranqueos, altura y tierra sobre la cubierta

Los retranqueos los fija el plan urbanístico municipal, no una norma estatal. Suelen ser de 4 m respecto al lindero de la parcela y, con el consentimiento escrito del vecino, pueden ser menores. Algunos planes miden el retranqueo también para las partes subterráneas del edificio, así que conviene comprobarlo. En cuanto a la altura, averigüe desde qué cota la mide el plan (terreno natural o terreno acabado) y si la tierra aportada sobre la cubierta computa en la altura del edificio.

Estructura, impermeabilización y radón

La estructura portante para la carga de la tierra y de la cubierta vegetal la dimensiona un ingeniero de edificación colegiado conforme a los Eurocódigos, y para la excavación y la cimentación se requiere un informe geológico-geotécnico. En Eslovenia, la impermeabilidad del hormigón se prescribe por lo general mediante la clase de resistencia a la penetración de agua (PV) según la norma SIST 1026. Talpa House construye con hormigón impermeable monolítico según el principio de la bañera blanca.

Para los edificios nuevos con espacios habitables rige un nivel de referencia de radón de 300 Bq/m³. La directriz técnica TSG-1-007:2023 prevé bajo la losa de suelo una capa permeable de al menos 10 cm con una red de drenaje de radón. En zonas de radón (entre otras, Postojna, Idrija, Kočevje, Logatec, Sežana) se añade la ventilación pasiva o activa del terreno o bien un sellado completo.

Eficiencia energética

Todo edificio nuevo debe ser de consumo de energía casi nulo según el Reglamento sobre el uso eficiente de la energía en los edificios (PURES, Uradni list RS, n.º 70/22 y sus modificaciones), lo que el proyectista acredita con el estudio de física de la edificación. Para una vivienda nueva que no vaya a vender ni alquilar, la obligación del certificado energético según la ZURE se cumple con el justificante de las características energéticas del edificio. El certificado energético lo necesitará al vender o al alquilar por más de un año.

Quién firma el proyecto y qué documentos hacen falta

La documentación del proyecto la firman el proyectista y el director de proyecto, arquitecto o ingeniero colegiado. En una vivienda suele ser el arquitecto inscrito en el registro de la Cámara de Arquitectura y Urbanismo de Eslovenia (ZAPS). Los proyectos de estructura, instalaciones y física de la edificación los firman ingenieros colegiados inscritos en la Cámara de Ingenieros de Eslovenia (IZS). Un arquitecto de otro país de la UE puede proyectar en Eslovenia previa declaración ante la ZAPS para la prestación temporal u ocasional de servicios.

DGD, la documentación para obtener los dictámenes y la licencia de obras, con la declaración del proyectista y del director de proyecto de que cumple la normativa y es conforme al instrumento de ordenación;
dictámenes de los organismos competentes;
acreditación del derecho a construir (inscripción en el registro de la propiedad o, por ejemplo, contrato con firma legitimada);
acreditación del suministro mínimo de servicios urbanos;
tras la concesión de la licencia, el PZI, la documentación de proyecto para la ejecución de la obra, y la designación del director de la ejecución;
al final, el proyecto de obra ejecutada (PID) y la declaración del director de la ejecución.

El procedimiento paso a paso

Antes de comprar el terreno, consulte la parcela en el sistema de información territorial (PIS) y solicite la información urbanística de la ubicación.
Revise con el arquitecto el plan urbanístico municipal (cubierta, número de plantas, retranqueos). Si hace falta, inicie la verificación de ubicación.
Encargue el levantamiento topográfico y el informe geológico-geotécnico.
El arquitecto redacta la DGD, si lo desea a partir de las condiciones de proyecto (plazo de 15 días).
Obtenga los dictámenes de los organismos competentes (plazo de 30 días).
Presente en la unidad administrativa la solicitud de licencia de obras y abone la tasa urbanística. La resolución llega en dos o tres meses, o en 30 días en el procedimiento abreviado.
Cuando la licencia sea firme, haga redactar el PZI, designe al director de la ejecución, encargue el replanteo y comunique el inicio de la obra.
Después llega la construcción y, al terminar, el proyectista redacta el proyecto de obra ejecutada (PID).
En un plazo de 30 días desde la finalización de la obra, presente la solicitud de licencia de primera ocupación. Para un edificio de categoría menos exigente no hay inspección técnica y la unidad administrativa resuelve en 15 días. La licencia de primera ocupación es requisito para la asignación del número de policía.

Cómo colabora Talpa House

En Talpa House (Pribila spol. s r.o., Eslovaquia) diseñamos y construimos desde 2010 casas enterradas unifamiliares de hormigón impermeable monolítico con cubierta vegetal. En Eslovaquia, Chequia y Hungría hemos construido más de 21. El paquete llave en mano incluye el proyecto y el acompañamiento en la tramitación de las licencias. En Eslovenia todavía no hemos construido y buscamos socios locales. Por eso la documentación para la licencia de obras la firmará un arquitecto colegiado inscrito en la ZAPS con el que trabajemos, mientras que nosotros aportamos el diseño, los detalles y la experiencia con casas enterradas.

Puede calcular un precio orientativo en la calculadora y consultar el desglose de costes en la guía de precios de la casa enterrada. También puede visitar una casa en persona y, si tiene preguntas sobre su parcela, escríbanos.

Preguntas frecuentes

He leído en un foro que es «casi misión imposible». ¿Es cierto?

Esa valoración procede de un debate en el foro podsvojostreho.net de 2012. El obstáculo no era la legislación de la edificación, sino las determinaciones de los instrumentos de ordenación sobre la cubierta y el número de plantas, que conviene seguir comprobando parcela por parcela. Desde entonces han entrado en vigor la nueva Ley de edificación y la ZUreP-3, que mediante la verificación de ubicación permite expresamente apartarse de lo previsto por razón de soluciones técnicas energéticamente más adecuadas. Donde el plan urbanístico municipal admite la cubierta plana vegetal o el ayuntamiento autoriza la excepción, el procedimiento es el mismo que para una casa convencional.

¿Necesito una parcela en pendiente?

La ley no lo exige. En pendiente, la casa enterrada en la ladera es la más sencilla de ejecutar: la fachada mira al valle y la excavación es menor. En una parcela llana se recubre la casa con tierra, comprobando las reglas del plan urbanístico municipal sobre los terraplenes.

¿Necesito el consentimiento de los vecinos?

Solo si la casa no respeta la distancia a linderos que el OPN permite únicamente con el consentimiento del vecino, o si desea un procedimiento abreviado. Por lo demás, los vecinos pueden ser parte interesada y presentar alegaciones en el procedimiento.

¿Cuánto dura el procedimiento?

Los plazos legales son de 30 días para los informes y de dos a tres meses para la resolución. Contando la comprobación de la parcela y el proyecto, cuente con medio año o un año; con la verificación de ubicación, más.

¿Son un problema la humedad y el radón en una casa enterrada?

No, si forman parte del proyecto: hormigón impermeable, drenaje, protección contra el radón según la TSG-1-007 y una ventilación bien resuelta. La ventilación de las casas de Talpa House es pasiva.

Aviso

Esta es una información general, no un asesoramiento jurídico. Las normas varían de un municipio a otro, así que compruebe siempre el OPN vigente para su parcela y consulte con el ayuntamiento o la unidad administrativa. Normativa actualizada a octubre de 2026.

Casa enterrada familiar: licencia de obras para una casa enterrada en Eslovenia