Erdhaus: Baugenehmigung in Slowenien 2026

Kurze Antwort

Das slowenische Recht kennt keine eigene Kategorie »unterirdisches Haus«. Ein Haus, das teilweise oder vollständig in das Gelände eingegraben und mit Erde überdeckt ist, gilt als Einfamilienwohngebäude. Dafür gelten dieselben Gesetze, Raumordnungsakte und technischen Vorschriften wie für jedes andere Haus. Eine Sondergenehmigung brauchen Sie nicht, wohl aber einen Entwurf, der diese Anforderungen erfüllt.

Nach der Verordnung über die Einstufung von Bauwerken wäre das Gebäude erst ab drei oder mehr Untergeschossen oder bei unterirdischen Teilen tiefer als 15 m ein anspruchsvolles Bauwerk. Ein eingeschossiges Erdhaus ist deshalb ein weniger anspruchsvolles Bauwerk, genau wie ein klassisches Haus.

Welche Vorschriften gelten und wer entscheidet

Gesetze, Raumordnungsakte und zuständige Behörde

Baugesetz (GZ-1), Amtsblatt RS Nr. 199/21, zuletzt geändert durch GZ-1B (75/25): Baugenehmigung, Anzeige des Baubeginns, Nutzungsgenehmigung.
Raumordnungsgesetz (ZUreP-3): Gemeindeflächennutzungsplan (OPN), gemeindlicher Bebauungsplan (OPPN), Standortinformation und Standortüberprüfung.
OPN und OPPN Ihrer Gemeinde: was Sie bauen dürfen, wie hoch, mit welchem Dach und in welchem Abstand zur Grenze.
Zuständige Behörde ist die Verwaltungseinheit, in deren Gebiet das Haus stehen wird. Den Antrag stellen Sie elektronisch über eUprava (System eGraditev), per Post oder persönlich.

Fristen und Gebühren

Die Stellungnahmegeber (Gemeinde zur Übereinstimmung mit dem OPN, Betreiber der Versorgungsleitungen, bei Bedarf die Wasserdirektion der Republik Slowenien) müssen ihre Stellungnahme innerhalb von 30 Tagen erteilen.
Die Verwaltungseinheit entscheidet innerhalb von zwei Monaten nach vollständigem Antrag, innerhalb von drei Monaten, wenn sie Stellungnahmen abstimmen muss. Legen Sie positive Stellungnahmen und schriftliche Einverständniserklärungen aller Nebenbeteiligten (in der Regel der Nachbarn) bei, kann die Genehmigung im verkürzten Verfahren innerhalb von 30 Tagen erteilt werden (Art. 62 GZ-1). Die Beschwerdefrist beträgt 8 Tage.
Die Verwaltungsgebühr für die Baugenehmigung richtet sich nach dem Wert des Bauwerks (Tarifnummer 40 des Verwaltungsgebührengesetzes) und beträgt für ein Familienhaus einige hundert Euro, für die Nutzungsgenehmigung 9,10 EUR. Junge Familien sind von diesen Gebühren befreit.
Der größte Kostenpunkt im Verfahren ist in der Regel der Erschließungsbeitrag, den die Gemeinde festsetzt und der vor Erteilung der Baugenehmigung bezahlt sein muss.
Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von fünf Jahren nach Rechtskraft mit dem Bau beginnen.

Zuerst das Grundstück: was der OPN zulassen muss

Den wichtigsten Schritt machen Sie vor dem Grundstückskauf. Bauen dürfen Sie nur auf Bauland, dessen Zweckbestimmung Wohngebäude zulässt. Auf landwirtschaftlichen Flächen und Waldflächen in der Regel nicht.

So prüfen Sie das Grundstück

Im Raumordnungsinformationssystem prüfen Sie die Zweckbestimmung, die Raumordnungseinheit (EUP) und den geltenden Raumordnungsakt.
Bei der Gemeinde bestellen Sie die Standortinformation (Art. 279 ZUreP-3). Sie enthält die Zweckbestimmung, die Raumordnungsakte, auch die in Vorbereitung befindlichen, und die Rechtsregime (Hochwasser- oder Rutschgebiete, Kulturerbe, Natura 2000). Die Gebühr beträgt 35,00 EUR.
Bitten Sie um eine Beratung bei der Gemeinde und der Verwaltungseinheit. Nach Art. 45 GZ-1 müssen sie Ihnen Grundinformationen zum Verfahren und zum Raumordnungsakt geben.

OPN-Bestimmungen, die beim Erdhaus am häufigsten entscheiden

Dachform: In vielen ländlichen Gebieten schreibt der OPN ein Satteldach mit bestimmter Neigung vor. Ein begrüntes Flachdach ist nur möglich, wenn der OPN es für Ihre EUP zulässt.
Geschossigkeit und Höhe (zum Beispiel K+P+M) sowie die Definition des Kellers: Die Gemeinden legen sie unterschiedlich fest. Koper zum Beispiel wertet einen Keller als teilweise eingegraben, wenn er von mindestens drei Seiten im Erdreich liegt.
Bebauungsgrad, Geschossflächenzahl und Anteil der Grünflächen: Fragen Sie nach, ob die Gemeinde ein begrüntes Dach als Grünfläche anrechnet.
Abstände zur Grundstücksgrenze und zur Baugrenze.
Regeln für Aushub, Aufschüttungen und Stützmauern.

Was tun, wenn der OPN nicht passt

Das ZUreP-3 ermöglicht die Standortüberprüfung (Art. 134 bis 140). Die Gemeinde kann auf Anregung des Bauherrn mit einem Elaborat eine individuelle Abweichung von den räumlichen Ausführungsbedingungen zulassen. Als objektive Umstände nennt das Gesetz ausdrücklich die physischen Eigenschaften des Grundstücks, etwa einen steilen Hang, sowie technische Lösungen, die im Hinblick auf eine effiziente Energienutzung günstiger sind als die vorgeschriebenen. Die Abweichung darf die Wohnverhältnisse nicht verschlechtern und die Bebaubarkeit der Nachbargrundstücke nicht einschränken. Der Beschluss gilt fünf Jahre. Der längere Weg ist eine Änderung des OPN.

Was beim Erdhaus besonders ist und wie es gelöst wird

Tageslicht und Ausblick

Die Verordnung über die technischen Mindestanforderungen an den Bau von Wohngebäuden und Wohnungen (Art. 14) verlangt, dass Räume zum Wohnen, Schlafen sowie zum Zubereiten und Einnehmen von Mahlzeiten natürlich belichtet sind:

Die Fensterfläche muss mindestens 20 % der Nettogrundfläche dieser Räume erreichen, gezählt wird nur der Teil der Öffnung, der mehr als 0,50 m über dem Boden liegt;
ein nur von einer Seite belichteter Raum darf höchstens dreimal so tief wie die lichte Höhe sein (bei 2,50 m Höhe also 7,50 m);
mindestens eine Öffnung im Wohnraum hat eine Brüstung von höchstens 0,90 m und ermöglicht den Blick ins Freie;
eine Wohnung mit mehr als drei Schlafplätzen darf nicht ausschließlich über Fenster zwischen Nordost und Nordwest belichtet sein;
bei Lichtschächten muss die Sonne mindestens einmal im Jahr einen Teil der Schachtsohle erreichen, und die Räume am Schacht dürfen keine weiteren Räume indirekt belichten.

Die lichte Höhe von Aufenthaltsräumen muss mindestens 2,50 m betragen (Art. 12). Ein Erdhaus erfüllt diese Anforderungen mit einer verglasten offenen Fassade nach Süden, Osten oder Westen und mit Dachfenstern. Bei den Häusern von Talpa House sind so auch Räume mit 6 bis 8 m Tiefe gut belichtet.

Keller oder Aufenthaltsraum

Aufenthaltsräume unter dem Geländeniveau sind nicht verboten. Ob ein Raum als Aufenthaltsraum gilt, entscheiden Licht, Höhe und Lüftung, nicht die Menge Erde darüber. Prüfen Sie aber, wie Ihr Flächennutzungsplan (OPN) Geschosse zählt: Gilt der eingegrabene Teil als Keller, wirkt sich das auf die zulässige Geschosszahl, die Ausnutzungsziffer und die Abstandsflächen aus.

Brandschutz und Ausgänge

Den Brandschutz weist der Planer mit dem Brandschutznachweis nach der technischen Richtlinie TSG-1-001 nach. Für ein eingeschossiges Einfamilienhaus stellt die Richtlinie keine Anforderungen an den Feuerwiderstand der Tragkonstruktion. Beim Erdhaus ist entscheidend, dass die Aufenthaltsräume über die offene Fassade einen direkten Ausgang ins Freie haben. Räume ohne Fassade oder lange innere Fluchtwege löst der Planer mit einem zusätzlichen Ausgang, etwa über ein Atrium.

Abstände, Höhe und Erde auf dem Dach

Die Abstände regelt der Flächennutzungsplan, nicht eine staatliche Vorschrift. Häufig sind es 4 m zur Grundstücksgrenze, mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn auch weniger. Manche Flächennutzungspläne messen den Abstand auch für unterirdische Gebäudeteile, prüfen Sie das also. Bei der Höhe klären Sie, ab welcher Kote der Plan misst (gewachsenes oder hergestelltes Gelände) und ob die Erdüberdeckung auf dem Dach in die Gebäudehöhe einfließt.

Konstruktion, Abdichtung und Radon

Die Tragkonstruktion für die Last aus Erdüberdeckung und Gründach bemisst ein zugelassener Bauingenieur nach den Eurocodes, für Aushub und Gründung ist ein geologisch-geomechanisches Gutachten erforderlich. Die Wasserundurchlässigkeit des Betons wird in Slowenien in der Regel über die Widerstandsklasse gegen Wassereindringen (PV) nach der Norm SIST 1026 festgelegt. Talpa House baut aus wasserundurchlässigem monolithischem Beton nach dem Prinzip der weißen Wanne.

Für neue Gebäude mit Aufenthaltsräumen gilt ein Radon-Referenzwert von 300 Bq/m³. Die technische Richtlinie TSG-1-007:2023 sieht unter der Bodenplatte eine mindestens 10 cm dicke durchlässige Schicht mit Radonleitungen vor. In Radongebieten (unter anderem Postojna, Idrija, Kočevje, Logatec, Sežana) kommt eine passive oder aktive Absaugung aus dem Boden oder eine vollständige Abdichtung hinzu.

Energieeffizienz

Ein Neubau muss nach der Verordnung über die effiziente Energienutzung in Gebäuden (PURES, Amtsblatt RS, Nr. 70/22 mit Änderungen) nahezu ein Nullenergiegebäude sein, was der Planer mit einem bauphysikalischen Nachweis belegt. Bei einem neuen Haus, das Sie weder verkaufen noch vermieten, erfüllt der Nachweis über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes die Pflicht zum Energieausweis nach dem ZURE. Einen Energieausweis brauchen Sie beim Verkauf oder bei einer Vermietung für mehr als ein Jahr.

Wer das Projekt unterschreibt und welche Unterlagen nötig sind

Die Projektdokumentation unterschreiben der Planer und der Projektleiter, ein zugelassener Architekt oder Ingenieur. Beim Haus ist das üblicherweise ein Architekt, der in das Verzeichnis der Architektenkammer Sloweniens (ZAPS) eingetragen ist. Die Pläne für Konstruktion, Haustechnik und Bauphysik unterschreiben zugelassene Ingenieure, die bei der Ingenieurkammer Sloweniens (IZS) eingetragen sind. Ein Architekt aus einem anderen EU-Land darf in Slowenien planen, wenn er bei der ZAPS die vorübergehende oder gelegentliche Erbringung von Dienstleistungen anmeldet.

DGD, die Unterlagen für die Einholung der Stellungnahmen und der Baugenehmigung, mit der Erklärung von Planer und Projektleiter, dass sie die Vorschriften erfüllen und dem Raumordnungsakt entsprechen;
Stellungnahmen der zuständigen Stellen;
Nachweis des Baurechts (Eintrag im Grundbuch oder zum Beispiel ein beglaubigter Vertrag);
Nachweis der kommunalen Mindesterschließung;
nach Erteilung der Genehmigung PZI, die Ausführungsplanung, sowie die Benennung der Bauaufsicht;
zum Abschluss die Bestandsdokumentation (PID) und die Erklärung der Bauaufsicht.

Das Verfahren Schritt für Schritt

Prüfen Sie vor dem Kauf das Grundstück im Raumordnungsinformationssystem (PIS) und bestellen Sie die Standortinformation.
Prüfen Sie mit dem Architekten den Flächennutzungsplan (Dach, Geschosszahl, Abstände). Stoßen Sie bei Bedarf eine Standortüberprüfung an.
Bestellen Sie den Vermessungsplan und das geologisch-geomechanische Gutachten.
Der Architekt erstellt die DGD, auf Wunsch auf Grundlage der Projektbedingungen (Frist 15 Tage).
Holen Sie die Stellungnahmen ein (Frist 30 Tage).
Reichen Sie bei der Verwaltungseinheit den Antrag auf Baugenehmigung ein und zahlen Sie den Erschließungsbeitrag. Der Bescheid folgt in zwei bis drei Monaten, im verkürzten Verfahren in 30 Tagen.
Sobald die Genehmigung rechtskräftig ist, lassen Sie die PZI erstellen, benennen Sie die Bauaufsicht, beauftragen Sie die Absteckung und melden Sie den Baubeginn.
Es folgt der Bau, zum Abschluss erstellt der Planer die Bestandsdokumentation (PID).
Innerhalb von 30 Tagen nach Fertigstellung beantragen Sie die Nutzungsgenehmigung. Bei einem weniger anspruchsvollen Bauwerk entfällt die technische Abnahme, die Verwaltungseinheit entscheidet in 15 Tagen. Die Nutzungsgenehmigung ist Voraussetzung für die Vergabe der Hausnummer.

Wie Talpa House mitwirkt

Bei Talpa House (Pribila spol. s r.o., Slowakei) planen und bauen wir seit 2010 erdüberdeckte Einfamilienhäuser aus wasserundurchlässigem monolithischem Beton mit Gründach. In der Slowakei, in Tschechien und in Ungarn haben wir über 21 davon gebaut. Das schlüsselfertige Paket umfasst die Planung und die Begleitung im Genehmigungsverfahren. In Slowenien haben wir noch nicht gebaut und suchen lokale Partner. Die Unterlagen für die Baugenehmigung unterschreibt deshalb ein bei der ZAPS eingetragener zugelassener Architekt, mit dem wir zusammenarbeiten; wir steuern Entwurf, Details und Erfahrung mit Erdhäusern bei.

Den Richtpreis ermitteln Sie im Rechner, eine Kostenübersicht finden Sie im Preisratgeber zum Erdhaus. Das Haus können Sie sich vor Ort ansehen, bei Fragen zu Ihrem Grundstück schreiben Sie uns.

Häufige Fragen

In einem Forum habe ich gelesen, das sei »fast Mission Impossible«. Stimmt das?

Diese Einschätzung stammt aus einer Forumsdiskussion auf podsvojostreho.net aus dem Jahr 2012. Das Hindernis war nicht das Baurecht, sondern die Bestimmungen der Raumordnungsakte zu Dach und Geschosszahl, die Sie nach wie vor für jedes Grundstück prüfen sollten. Seither sind das neue Baugesetz und das ZUreP-3 in Kraft getreten, das mit der Standortüberprüfung ausdrücklich eine Abweichung zugunsten energetisch günstigerer technischer Lösungen ermöglicht. Wo der Flächennutzungsplan ein begrüntes Flachdach zulässt oder die Gemeinde eine Abweichung genehmigt, läuft das Verfahren genauso ab wie bei einem klassischen Haus.

Brauche ich ein Grundstück am Hang?

Das Gesetz verlangt das nicht. Am Hang lässt sich ein in den Hang gebautes Haus am einfachsten umsetzen: Die Fassade blickt ins Tal, der Aushub fällt kleiner aus. Auf einem ebenen Grundstück schütten Sie das Haus mit Erde an, prüfen Sie dabei die Regeln des Flächennutzungsplans zu Aufschüttungen.

Brauche ich die Zustimmung der Nachbarn?

Nur wenn das Haus den Grenzabstand nicht einhält, den der Gemeindeflächennutzungsplan (OPN) nur mit Zustimmung des Nachbarn zulässt, oder wenn Sie das verkürzte Verfahren wünschen. Ansonsten können Nachbarn Nebenbeteiligte sein und im Verfahren Einwände vorbringen.

Wie lange dauert das Verfahren?

Die gesetzlichen Fristen betragen 30 Tage für die Stellungnahmen und zwei bis drei Monate für den Bescheid. Mit Grundstücksprüfung und Projekt rechnen Sie mit einem halben bis einem Jahr, mit einer Standortprüfung (lokacijska preveritev) länger.

Sind Feuchtigkeit und Radon im Erdhaus ein Problem?

Nein, wenn beides Teil der Planung ist: WU-Beton, Drainage, Radonschutz nach TSG-1-007 und durchdachte Lüftung. Die Häuser von Talpa House werden passiv belüftet.

Hinweis

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Regeln unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, prüfen Sie daher immer den gültigen OPN für Ihr Grundstück und sprechen Sie mit der Gemeinde oder der Verwaltungseinheit. Stand der Vorschriften: Oktober 2026.

Unterirdisches Familienhaus: Baugenehmigung für ein Erdhaus in Slowenien