Casa ipogea: permesso di costruire in Slovenia 2026

La risposta in breve

La normativa slovena non prevede una categoria specifica di «casa ipogea». Una casa parzialmente o interamente interrata nel terreno e coperta di terra è un edificio monofamiliare. Valgono per essa le stesse leggi, gli stessi atti di pianificazione territoriale e gli stessi requisiti tecnici di qualsiasi altra casa. Non serve un permesso particolare, serve un progetto che soddisfi questi requisiti.

In base al regolamento sulla classificazione delle opere, l'edificio diventerebbe un'opera di maggiore complessità solo con tre o più piani interrati oppure con parti interrate a più di 15 m di profondità. Una casa interrata a un piano è quindi un'opera di minore complessità, esattamente come una casa tradizionale.

Quali norme si applicano e chi decide

Leggi, atti di pianificazione territoriale e autorità competente

Legge edilizia (GZ-1), Gazzetta ufficiale RS n. 199/21, da ultimo modificata con GZ-1B (75/25): permesso di costruire, comunicazione di inizio lavori, certificato di agibilità.
Legge sull'assetto del territorio (ZUreP-3): piano regolatore comunale (OPN), piano particolareggiato comunale (OPPN), informazione urbanistica e verifica urbanistica (lokacijska preveritev).
OPN e OPPN del Suo comune: che cosa, con quale altezza, con quale tipo di tetto e a quale distanza dal confine è consentito costruire.
L'autorità competente è l'unità amministrativa nel cui territorio sorgerà la casa. La domanda si presenta per via telematica tramite il portale eUprava (sistema eGraditev), per posta o di persona.

Tempi e tasse

Gli enti chiamati a esprimere un parere (il comune per la conformità all'OPN, i gestori delle reti, se necessario la Direzione delle acque della RS) devono rilasciarlo entro 30 giorni.
L'unità amministrativa decide entro due mesi dalla domanda completa, entro tre mesi se deve coordinare i pareri. Allegando pareri favorevoli e il consenso scritto di tutti i soggetti interessati (di regola i vicini), il permesso può essere rilasciato con procedura abbreviata entro 30 giorni (art. 62 GZ-1). Il termine per il ricorso è di 8 giorni.
La tassa amministrativa per il permesso di costruire dipende dal valore dell'opera (tariffa n. 40 della legge sulle tasse amministrative) e per una casa familiare ammonta a qualche centinaio di euro; per il certificato di agibilità è di 9,10 EUR. Le giovani famiglie ne sono esentate.
La voce di spesa più alta della procedura è di regola il contributo di urbanizzazione, determinato dal comune, che va versato prima del rilascio del permesso di costruire.
Il permesso di costruire decade se i lavori non iniziano entro cinque anni dal passaggio in giudicato.

Prima il terreno: che cosa deve consentire l'OPN

Il passo più importante si compie prima di acquistare il terreno. La casa si può costruire solo su terreno edificabile la cui destinazione d'uso ammette edifici residenziali. Sui terreni agricoli e boschivi di regola non è possibile.

Come verificare il terreno

Nel sistema informativo territoriale (PIS) verifichi la destinazione d'uso, l'unità di assetto territoriale (EUP) e l'atto di pianificazione vigente.
Richieda al comune l'informazione urbanistica (art. 279 ZUreP-3). Contiene la destinazione d'uso, gli atti di pianificazione, compresi quelli in corso di adozione, e i regimi giuridici (aree esposte ad alluvioni o frane, beni culturali, Natura 2000). La tassa è di 35,00 EUR.
Chieda un colloquio informativo al comune e all'unità amministrativa. Ai sensi dell'art. 45 GZ-1 sono tenuti a fornirLe le informazioni di base sulla procedura e sull'atto di pianificazione.

Le disposizioni dell'OPN che più spesso risultano decisive per una casa interrata

Forma del tetto: in molte aree rurali l'OPN prescrive il tetto a due falde con una pendenza determinata. Il tetto piano inverdito è possibile solo se l'OPN lo ammette per la Sua EUP.
Numero di piani e altezza (per esempio interrato + piano terra + mansarda) e definizione di cantina: i comuni la stabiliscono in modo diverso. Capodistria, per esempio, considera parzialmente interrata la cantina incassata nel terreno su almeno tre lati.
Indice di copertura, indice di utilizzazione e quota di superfici verdi: chieda se il comune conteggia il tetto inverdito come superficie verde.
Distanze dal confine di proprietà e dal filo di edificazione.
Regole per scavi, rilevati e muri di contenimento.

Che cosa fare se l'OPN non lo consente

La ZUreP-3 prevede la verifica urbanistica (artt. da 134 a 140). Su iniziativa del committente il comune può, con apposita relazione tecnica, ammettere una deroga individuale alle condizioni attuative di piano. Tra le circostanze oggettive la legge cita espressamente le caratteristiche fisiche del terreno, per esempio un pendio ripido, e le soluzioni tecniche più idonee di quelle prescritte sotto il profilo dell'efficienza energetica. La deroga non deve peggiorare le condizioni abitative né ridurre le possibilità edificatorie dei terreni confinanti. La delibera ha validità di cinque anni. La via più lunga è la modifica dell'OPN.

Che cosa c'è di particolare in una casa ipogea e come si risolve

Luce naturale e vista verso l'esterno

Il regolamento sui requisiti tecnici minimi per la costruzione di edifici residenziali e di alloggi (art. 14) richiede che i locali destinati a soggiorno, riposo notturno, preparazione e consumo dei pasti siano illuminati naturalmente:

la superficie delle aperture finestrate deve raggiungere almeno il 20 % della superficie netta di pavimento di tali locali, e si conteggia solo la parte di apertura posta a più di 0,50 m dal pavimento;
un locale illuminato da un solo lato può avere una profondità massima pari a tre volte l'altezza utile (con un'altezza di 2,50 m, quindi 7,50 m);
almeno un'apertura nella zona giorno deve avere un parapetto non superiore a 0,90 m e consentire la vista verso l'esterno;
un alloggio con più di tre posti letto non può essere illuminato esclusivamente da finestre orientate tra nord-est e nord-ovest;
nei pozzi di luce il sole deve raggiungere almeno una volta all'anno una parte del fondo, e i locali adiacenti al pozzo non possono illuminare indirettamente altri locali.

L'altezza utile dei locali abitabili deve essere di almeno 2,50 m (art. 12). Una casa interrata soddisfa questi requisiti con la facciata aperta e vetrata esposta a sud, a est o a ovest e con i lucernari. Nelle case Talpa House risultano così ben illuminati anche locali profondi da 6 a 8 m.

Cantina o locale abitabile

La normativa non vieta i locali abitabili sotto il livello del terreno. A rendere abitabile un ambiente sono la luce, l'altezza e la ventilazione, non la quantità di terra che lo ricopre. Verifichi però come il suo OPN conteggia i piani: se la parte interrata viene considerata cantina, questo incide sul numero di piani ammessi, sull'indice di utilizzazione e sulle distanze dai confini.

Sicurezza antincendio e vie di uscita

La sicurezza antincendio viene dimostrata dal progettista con l'apposita attestazione prevista dalla linea guida tecnica TSG-1-001. Per un edificio monofamiliare a un piano fuori terra la linea guida non prevede requisiti di resistenza al fuoco per la struttura portante. In una casa interrata è essenziale che i locali abitabili abbiano un'uscita diretta all'esterno attraverso la facciata aperta. Per gli ambienti senza facciata o con lunghi percorsi interni il progettista prevede un'uscita aggiuntiva, per esempio attraverso un patio.

Distanze dai confini, altezza e terra sul tetto

Le distanze dai confini sono fissate dall'OPN, non da una norma statale. Spesso sono di 4 m dal confine di parcella, ma con il consenso scritto del vicino possono essere minori. Alcuni OPN misurano la distanza anche per le parti interrate dell'edificio: conviene quindi verificarlo. Per l'altezza occorre stabilire da quale quota la misura l'OPN (terreno naturale o terreno sistemato) e se la terra riportata sul tetto rientra nell'altezza dell'edificio.

Struttura, impermeabilizzazione e radon

La struttura portante per i carichi del terreno e del tetto verde viene dimensionata secondo gli eurocodici da un ingegnere civile abilitato, mentre per lo scavo e le fondazioni serve una relazione geologico-geomeccanica. In Slovenia l'impermeabilità del calcestruzzo si prescrive di regola con la classe di resistenza alla penetrazione dell'acqua (PV) secondo la norma SIST 1026. Talpa House costruisce in calcestruzzo impermeabile monolitico secondo il principio della vasca bianca.

Per i nuovi edifici con locali abitabili vale un livello di riferimento del radon di 300 Bq/m³. La linea guida tecnica TSG-1-007:2023 prevede sotto la platea uno strato permeabile di almeno 10 cm con una rete di drenaggio del radon. Nelle zone a rischio radon (tra le altre Postojna, Idrija, Kočevje, Logatec, Sežana) si aggiunge la ventilazione passiva o attiva del terreno oppure una sigillatura completa.

Efficienza energetica

Un nuovo edificio deve essere a energia quasi zero secondo il regolamento sull'uso efficiente dell'energia negli edifici (PURES, Gazzetta ufficiale RS, n. 70/22 e successive modifiche), e il progettista lo dimostra con la relazione di fisica tecnica. Per una casa nuova che non viene venduta né locata, l'obbligo dell'attestato di prestazione energetica previsto dalla ZURE è assolto dalla dichiarazione sulle caratteristiche energetiche dell'edificio. L'attestato di prestazione energetica serve in caso di vendita o di locazione per più di un anno.

Chi firma il progetto e quali documenti servono

La documentazione di progetto è firmata dal progettista e dal responsabile della progettazione, architetto o ingegnere abilitato. Per una casa di norma si tratta di un architetto iscritto all'albo della Camera per l'architettura e il territorio della Slovenia (ZAPS). I progetti delle strutture, degli impianti e della fisica tecnica sono firmati da ingegneri abilitati iscritti alla Camera degli ingegneri della Slovenia (IZS). Un architetto di un altro Paese UE può progettare in Slovenia previa notifica alla ZAPS per la prestazione temporanea od occasionale di servizi.

DGD, la documentazione per l'ottenimento dei pareri e del permesso di costruire, con la dichiarazione del progettista e del responsabile della progettazione che attesta la conformità alla normativa e all'atto di pianificazione territoriale;
i pareri degli enti competenti;
la prova del diritto di costruire (iscrizione nel libro fondiario oppure, per esempio, un contratto autenticato);
la prova della dotazione minima di urbanizzazione;
dopo il rilascio del permesso, il PZI, cioè la documentazione progettuale esecutiva, e la nomina del direttore dei lavori;
alla fine il progetto delle opere eseguite (PID) e la dichiarazione del direttore dei lavori.

La procedura passo per passo

Prima di acquistare il terreno, verifichi la parcella nel PIS e richieda l'informazione di localizzazione.
Con l'architetto verifichi l'OPN (tetto, numero di piani, distanze dai confini). Se necessario avvii la verifica di localizzazione.
Faccia predisporre il rilievo geodetico e la relazione geologico-geomeccanica.
L'architetto elabora la DGD, eventualmente sulla base delle condizioni di progetto (termine di 15 giorni).
Raccolga i pareri degli enti competenti (termine di 30 giorni).
Presenti all'unità amministrativa la domanda di permesso di costruire e versi il contributo di urbanizzazione. La decisione arriva in due o tre mesi, oppure in 30 giorni con la procedura abbreviata.
Quando il permesso è definitivo, faccia redigere il PZI, nomini il direttore dei lavori, faccia eseguire il tracciamento e comunichi l'inizio dei lavori.
Segue la costruzione; al termine il progettista redige il progetto delle opere eseguite (PID).
Entro 30 giorni dalla fine dei lavori presenti la domanda di agibilità. Per un edificio di categoria meno complessa non è previsto il collaudo tecnico e l'unità amministrativa decide entro 15 giorni. L'agibilità è il presupposto per l'assegnazione del numero civico.

Come interviene Talpa House

In Talpa House (Pribila spol. s r.o., Slovacchia) dal 2010 progettiamo e costruiamo case ipogee monofamiliari in calcestruzzo impermeabile monolitico con tetto verde. In Slovacchia, Repubblica Ceca e Ungheria ne abbiamo realizzate più di 21. Il pacchetto chiavi in mano comprende il progetto e l'assistenza nell'iter autorizzativo. In Slovenia non abbiamo ancora costruito e stiamo cercando partner locali. La documentazione per il permesso di costruire sarà quindi firmata da un architetto abilitato iscritto alla ZAPS con cui collaboreremo, mentre noi mettiamo a disposizione l'impostazione progettuale, i dettagli e l'esperienza con le case ipogee.

Il prezzo indicativo lo può calcolare con il calcolatore, mentre il quadro dei costi è illustrato nella guida ai prezzi della casa ipogea. La casa si può visitare di persona, e per domande sul suo terreno ci può scrivere.

Domande frequenti

Su un forum ho letto che è «quasi una missione impossibile». È vero?

Quella valutazione nasce da una discussione del 2012 sul forum podsvojostreho.net. L'ostacolo non era la normativa edilizia, ma le prescrizioni degli atti di pianificazione territoriale sul tetto e sul numero di piani, che restano da verificare per ogni parcella. Da allora sono entrati in vigore la nuova Legge edilizia e la ZUreP-3, che con la verifica di localizzazione consente espressamente una deroga a favore di soluzioni tecniche energeticamente più idonee. Dove l'OPN ammette il tetto piano verde o il Comune approva la deroga, la procedura è identica a quella di una casa tradizionale.

Serve un terreno in pendenza?

La legge non lo richiede. In pendenza la casa scavata nel versante è la soluzione più semplice da realizzare: la facciata guarda verso valle e lo scavo è minore. Su una parcella pianeggiante la casa si ricopre con un rinterro, verificando le regole dell'OPN sui riporti di terreno.

Serve il consenso dei vicini?

Solo se la casa non rispetta la distanza dal confine che il piano urbanistico comunale (OPN) consente unicamente con il consenso del vicino, oppure se desidera una procedura abbreviata. Per il resto i vicini possono essere parti interessate nel procedimento e presentare osservazioni.

Quanto dura la procedura?

I termini di legge sono di 30 giorni per i pareri e da due a tre mesi per il provvedimento. Considerando la verifica del terreno e il progetto, metta in conto da sei mesi a un anno, con la verifica di localizzazione anche di più.

Umidità e radon sono un problema in una casa interrata?

No, se fanno parte del progetto: calcestruzzo impermeabile, drenaggio, protezione dal radon secondo la TSG-1-007 e una ventilazione studiata. Nelle case Talpa House la ventilazione è naturale per effetto camino.

Avvertenza

Si tratta di un'informazione generale, non di una consulenza legale. Le regole variano da comune a comune: verifichi sempre l'OPN in vigore per il suo terreno e si rivolga al comune o all'unità amministrativa. Normativa aggiornata a ottobre 2026.

Casa ipogea familiare: permesso di costruire per una casa interrata in Slovenia