PL
ENEnglishSKSlovenčinaDEDeutschITItalianoCSČeštinaPLPolskiSLSlovenščinaESEspañol
Oblicz cenę
Oblicz cenę
ENSKDEITCSPLSLES
info@talpahouse.com+421 908 496 963

Przewodnik po przepisach, stan na październik 2026

Dom podziemny: pozwolenie na budowę domu pod ziemią w Słowenii

Tak, na podziemny dom jednorodzinny, czyli dom wkopany w ziemię, można uzyskać pozwolenie na budowę. W świetle słoweńskiego prawa budowlanego jest to zwykły budynek mieszkalny, co do zasady obiekt o mniejszym stopniu złożoności, o którym jednostka administracyjna rozstrzyga w takim samym trybie jak przy każdym innym domu. Decyduje miejscowy plan (OPN) dla Państwa działki oraz spełnienie tych samych wymagań technicznych, przede wszystkim w zakresie światła dziennego.

Krótka odpowiedź

Słoweńskie przepisy nie znają osobnej kategorii „dom podziemny”. Dom częściowo lub w całości wkopany w teren i przykryty ziemią to budynek jednorodzinny. Obowiązują go te same ustawy, akty planistyczne i przepisy techniczne co każdy inny dom. Nie potrzebują Państwo żadnego szczególnego pozwolenia, potrzebny jest natomiast projekt, który te wymagania spełnia.

Zgodnie z rozporządzeniem o klasyfikacji obiektów budynek stałby się obiektem o większym stopniu złożoności dopiero przy trzech lub więcej kondygnacjach podziemnych albo przy częściach podziemnych głębszych niż 15 m. Jednokondygnacyjny dom wkopany w ziemię jest więc obiektem o mniejszym stopniu złożoności, tak samo jak dom tradycyjny.

Jakie przepisy obowiązują i kto rozstrzyga

Ustawy, akty planistyczne i organ właściwy

  • Prawo budowlane (GZ-1), Dziennik Urzędowy RS nr 199/21, ostatnia zmiana ustawą GZ-1B (75/25): pozwolenie na budowę, zgłoszenie rozpoczęcia budowy, pozwolenie na użytkowanie.
  • Ustawa o planowaniu przestrzennym (ZUreP-3): gminny plan przestrzenny (OPN), gminny szczegółowy plan przestrzenny (OPPN), informacja lokalizacyjna i weryfikacja lokalizacyjna.
  • OPN i OPPN Państwa gminy: co, jak wysoko, z jakim dachem i w jakiej odległości od granicy wolno budować.
  • Organem właściwym jest jednostka administracyjna, na której obszarze stanie dom. Wniosek składają Państwo elektronicznie przez eUprava (system eGraditev), pocztą lub osobiście.

Terminy i opłaty

  • Organy opiniujące (gmina w zakresie zgodności z OPN, zarządcy sieci, w razie potrzeby Dyrekcja RS ds. Wód) mają na wydanie opinii 30 dni.
  • Jednostka administracyjna rozstrzyga w ciągu dwóch miesięcy od złożenia kompletnego wniosku, a w ciągu trzech miesięcy, jeśli musi uzgadniać opinie. Jeżeli dołączą Państwo pozytywne opinie i pisemne zgody wszystkich uczestników postępowania (zwykle sąsiadów), pozwolenie może zostać wydane w trybie skróconym w ciągu 30 dni (art. 62 GZ-1). Termin odwołania wynosi 8 dni.
  • Opłata administracyjna za pozwolenie na budowę zależy od wartości obiektu (pozycja taryfowa 40 ustawy o opłatach administracyjnych) i dla domu jednorodzinnego wynosi kilkaset euro, za pozwolenie na użytkowanie 9,10 EUR. Młode rodziny są z tych opłat zwolnione.
  • Największym kosztem postępowania jest zwykle opłata adiacencka, którą nalicza gmina i którą trzeba uiścić przed wydaniem pozwolenia na budowę.
  • Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli nie rozpoczną Państwo budowy w ciągu pięciu lat od jego prawomocności.

Najpierw działka: co musi dopuszczać OPN

Najważniejszy krok wykonują Państwo jeszcze przed zakupem gruntu. Dom można budować wyłącznie na terenie budowlanym, którego przeznaczenie dopuszcza budynki mieszkalne. Na gruntach rolnych i leśnych co do zasady nie.

Jak sprawdzić działkę

  • W przestrzennym systemie informacyjnym sprawdzą Państwo przeznaczenie terenu, jednostkę planistyczną (EUP) i obowiązujący akt planistyczny.
  • W gminie zamawiają Państwo informację lokalizacyjną (art. 279 ZUreP-3). Zawiera przeznaczenie terenu, akty planistyczne, także te w przygotowaniu, oraz reżimy prawne (obszary zalewowe lub osuwiskowe, dziedzictwo kulturowe, Natura 2000). Opłata wynosi 35,00 EUR.
  • Proszę poprosić o konsultację w gminie i jednostce administracyjnej. Zgodnie z art. 45 GZ-1 mają obowiązek udzielić Państwu podstawowych informacji o postępowaniu i akcie planistycznym.

Zapisy OPN, które przy domu wkopanym w ziemię decydują najczęściej

  • Kształt dachu: na wielu obszarach wiejskich OPN nakazuje dach dwuspadowy o określonym nachyleniu. Płaski zielony dach jest możliwy tylko wtedy, gdy OPN dopuszcza go dla Państwa jednostki planistycznej.
  • Liczba kondygnacji i wysokość (na przykład piwnica + parter + poddasze) oraz definicja piwnicy: gminy określają ją różnie. Koper na przykład uznaje za częściowo wkopaną piwnicę taką, która jest wkopana z co najmniej trzech stron.
  • Wskaźnik zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy i udział powierzchni biologicznie czynnej: proszę zapytać, czy gmina zalicza zielony dach do powierzchni biologicznie czynnej.
  • Odległości od granicy działki i linii zabudowy.
  • Zasady dotyczące wykopów, nasypów i murów oporowych.

Co zrobić, gdy OPN nie pozwala

ZUreP-3 przewiduje weryfikację lokalizacyjną (art. 134 do 140). Gmina może na wniosek inwestora, na podstawie opracowania, dopuścić indywidualne odstępstwo od warunków realizacji zabudowy. Wśród obiektywnych okoliczności ustawa wymienia wprost fizyczne cechy gruntu, na przykład strome zbocze, oraz rozwiązania techniczne, które z punktu widzenia efektywności energetycznej są korzystniejsze od przepisanych. Odstępstwo nie może pogorszyć warunków zamieszkania ani ograniczyć możliwości zabudowy sąsiednich gruntów. Uchwała obowiązuje pięć lat. Dłuższą drogą jest zmiana OPN.

Co jest szczególnego w domu podziemnym i jak się to rozwiązuje

Światło dzienne i widok na zewnątrz

Rozporządzenie w sprawie minimalnych wymagań technicznych dla budowy budynków mieszkalnych i mieszkań (art. 14) wymaga, aby pomieszczenia do przebywania, spania oraz przygotowywania i spożywania posiłków były doświetlone światłem naturalnym:

  • powierzchnia otworów okiennych musi wynosić co najmniej 20% powierzchni netto rzutu tych pomieszczeń, przy czym liczy się tylko ta część otworu, która znajduje się ponad 0,50 m nad podłogą;
  • pomieszczenie doświetlone tylko z jednej strony może mieć głębokość najwyżej trzykrotnej wysokości w świetle (przy wysokości 2,50 m zatem 7,50 m);
  • co najmniej jeden otwór w pomieszczeniu dziennym ma parapet na wysokości najwyżej 0,90 m i zapewnia widok na zewnątrz;
  • mieszkanie z więcej niż trzema miejscami do spania nie może być doświetlone wyłącznie oknami skierowanymi między północnym wschodem a północnym zachodem;
  • w przypadku studni doświetlających słońce musi co najmniej raz w roku oświetlić część ich dna, a pomieszczenia przy studni nie mogą doświetlać pośrednio innych pomieszczeń.

Wysokość pomieszczeń mieszkalnych w świetle musi wynosić co najmniej 2,50 m (art. 12). Dom wkopany w ziemię spełnia te wymagania dzięki przeszklonej, otwartej elewacji skierowanej na południe, wschód lub zachód oraz oknom dachowym. W domach Talpa House dobrze doświetlone są również pomieszczenia o głębokości od 6 do 8 m.

Piwnica czy pomieszczenie mieszkalne

Przepisy nie zakazują pomieszczeń mieszkalnych poniżej poziomu terenu. O tym, czy pomieszczenie jest mieszkalne, decydują światło, wysokość i wentylacja, a nie ilość ziemi nad nim. Warto jednak sprawdzić, jak miejscowy plan (OPN) liczy kondygnacje: jeśli część wkopana zostanie uznana za piwnicę, wpływa to na dopuszczalną liczbę kondygnacji, wskaźnik zabudowy i odległości od granic.

Odległości, wysokość i ziemia na dachu

Ochronę przeciwpożarową projektant wykazuje w karcie bezpieczeństwa pożarowego zgodnie z wytyczną techniczną TSG-1-001. Dla parterowego budynku jednorodzinnego wytyczna nie stawia wymagań odporności ogniowej konstrukcji nośnej. W domu wkopanym w skarpę kluczowe jest to, by pomieszczenia mieszkalne miały bezpośrednie wyjście na zewnątrz przez otwartą elewację. Pomieszczenia bez elewacji lub z długimi drogami wewnętrznymi projektant rozwiązuje dodatkowym wyjściem, na przykład przez atrium.

Odległości, wysokość i ziemia na dachu

Odległości od granic określa miejscowy plan (OPN), a nie przepis krajowy. Często wynoszą 4 m od granicy działki, a za pisemną zgodą sąsiada mogą być mniejsze. Niektóre plany mierzą odległość także dla podziemnych części budynku, dlatego warto to sprawdzić. Przy wysokości trzeba ustalić, od jakiego poziomu plan ją mierzy (teren rodzimy czy urządzony) i czy ziemia nasypana na dachu wlicza się do wysokości budynku.

Konstrukcja, hydroizolacja i radon

Konstrukcję nośną dla obciążenia ziemią i zielonym dachem wymiaruje uprawniony inżynier budownictwa według eurokodów, a do wykopu i posadowienia potrzebna jest dokumentacja geologiczno-geotechniczna. Wodoszczelność betonu określa się w Słowenii zwykle klasą odporności na wnikanie wody (PV) według normy SIST 1026. Talpa House buduje z wodoszczelnego betonu monolitycznego w technologii białej wanny.

Dla nowych budynków z pomieszczeniami mieszkalnymi obowiązuje poziom referencyjny radonu 300 Bq/m³. Wytyczna techniczna TSG-1-007:2023 przewiduje pod płytą denną warstwę przepuszczalną o grubości co najmniej 10 cm z instalacją radonową. Na obszarach radonowych (między innymi Postojna, Idrija, Kočevje, Logatec, Sežana) stosuje się dodatkowo pasywną lub aktywną wentylację gruntu albo pełne uszczelnienie.

Efektywność energetyczna

Nowy budynek musi być niemal zeroenergetyczny zgodnie z rozporządzeniem o efektywnym wykorzystaniu energii w budynkach (PURES, Uradni list RS, nr 70/22 ze zmianami), co projektant wykazuje w opracowaniu z zakresu fizyki budowli. Dla nowego domu, którego nie sprzedają ani nie wynajmują Państwo, obowiązek świadectwa energetycznego według ZURE spełnia karta właściwości energetycznych budynku. Świadectwo energetyczne jest potrzebne przy sprzedaży lub najmie na okres dłuższy niż rok.

Kto podpisuje projekt i jakie dokumenty są potrzebne

Dokumentację projektową podpisują projektant i kierownik projektowania, uprawniony architekt lub inżynier. W przypadku domu jest to zwykle architekt wpisany na listę Izby Architektury i Przestrzeni Słowenii (ZAPS). Projekty konstrukcji, instalacji i fizyki budowli podpisują uprawnieni inżynierowie wpisani do Izby Inżynierów Słowenii (IZS). Architekt z innego kraju UE może projektować w Słowenii na podstawie zgłoszenia tymczasowego lub okazjonalnego świadczenia usług w ZAPS.

  • DGD, dokumentacja służąca uzyskaniu opinii i pozwolenia na budowę, wraz z oświadczeniem projektanta i kierownika projektowania, że spełnia przepisy i jest zgodna z aktem planistycznym;
  • opinie właściwych organów opiniujących;
  • dokument potwierdzający prawo do budowy (wpis do księgi wieczystej lub na przykład poświadczona umowa);
  • dowód minimalnego uzbrojenia komunalnego;
  • po wydaniu pozwolenia PZI, dokumentacja projektowa wykonawcza, oraz wyznaczenie inspektora nadzoru;
  • na koniec projekt powykonawczy (PID) i oświadczenie inspektora nadzoru.

Procedura krok po kroku

  1. Przed zakupem gruntu proszę sprawdzić działkę w systemie PIS i zamówić informację lokalizacyjną.
  2. Wspólnie z architektem proszę sprawdzić miejscowy plan (OPN): dach, liczba kondygnacji, odległości od granic. W razie potrzeby można wszcząć procedurę weryfikacji lokalizacyjnej.
  3. Proszę zamówić mapę geodezyjną i dokumentację geologiczno-geotechniczną.
  4. Architekt opracowuje DGD, w razie potrzeby na podstawie warunków projektowych (termin 15 dni).
  5. Uzyskanie opinii organów opiniujących (termin 30 dni).
  6. W jednostce administracyjnej składają Państwo wniosek o pozwolenie na budowę i opłacają opłatę komunalną. Decyzja zapada w ciągu dwóch do trzech miesięcy lub w 30 dni w postępowaniu uproszczonym.
  7. Gdy pozwolenie stanie się prawomocne, proszę zlecić PZI, wyznaczyć inspektora nadzoru, zamówić wytyczenie obiektu i zgłosić rozpoczęcie budowy.
  8. Następnie budowa, a na jej zakończenie projektant sporządza projekt powykonawczy (PID).
  9. W ciągu 30 dni od zakończenia budowy składają Państwo wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Dla obiektu mniej wymagającego nie przeprowadza się odbioru technicznego, a jednostka administracyjna decyduje w ciągu 15 dni. Pozwolenie na użytkowanie jest warunkiem nadania numeru domu.

Jak działa Talpa House

W Talpa House (Pribila spol. s r.o., Słowacja) od 2010 roku projektujemy i budujemy wkopane domy jednorodzinne z wodoszczelnego betonu monolitycznego z zielonym dachem. Na Słowacji, w Czechach i na Węgrzech powstało ich ponad 21. Pakiet pod klucz obejmuje projekt i wsparcie w procedurze uzyskiwania pozwoleń. W Słowenii jeszcze nie budowaliśmy i szukamy lokalnych partnerów. Dokumentację do pozwolenia na budowę podpisze zatem uprawniony architekt wpisany do ZAPS, z którym będziemy współpracować, a my wnosimy koncepcję, detale i doświadczenie z domami podziemnymi.

Orientacyjną cenę obliczą Państwo w kalkulatorze, a zestawienie kosztów znajdą w przewodniku po cenach domu podziemnego. Dom można zobaczyć na żywo, a w sprawie pytań dotyczących Państwa działki prosimy o wiadomość.

Najczęstsze pytania

Na forum przeczytałem, że to „niemal misja niemożliwa”. Czy to prawda?

Ta opinia pochodzi z dyskusji na forum podsvojostreho.net z 2012 roku. Przeszkodą nie było prawo budowlane, lecz zapisy aktów planistycznych dotyczące dachu i liczby kondygnacji, które nadal trzeba sprawdzić dla każdej działki. Od tego czasu weszły w życie nowa ustawa budowlana (Gradbeni zakon) i ZUreP-3, który dzięki weryfikacji lokalizacyjnej wyraźnie dopuszcza odstępstwo ze względu na korzystniejsze energetycznie rozwiązania techniczne. Tam, gdzie plan dopuszcza zielony dach płaski lub gmina zgodzi się na odstępstwo, procedura jest taka sama jak przy domu tradycyjnym.

Czy potrzebuję działki na stoku?

Prawo tego nie wymaga. Na stoku dom wkopany w skarpę jest najłatwiejszy do zrealizowania: elewacja wychodzi na dolinę, a wykop jest mniejszy. Na działce płaskiej dom obsypuje się ziemią, przy czym trzeba sprawdzić zapisy planu dotyczące nasypów.

Czy potrzebuję zgody sąsiadów?

Tylko wtedy, gdy dom nie zachowuje odległości od granicy, którą miejscowy plan (OPN) dopuszcza wyłącznie za zgodą sąsiada, albo gdy zależy Państwu na skróconym postępowaniu. Poza tym sąsiedzi mogą być stronami postępowania i wnosić w nim uwagi.

Ile trwa postępowanie?

Terminy ustawowe to 30 dni na opinie i od dwóch do trzech miesięcy na decyzję. Licząc sprawdzenie działki i projekt, proszę przyjąć od pół roku do roku, a przy weryfikacji lokalizacyjnej (lokacijska preveritev) dłużej.

Czy wilgoć i radon są problemem w domu wkopanym w ziemię?

Nie, o ile są uwzględnione w projekcie: beton wodoszczelny, drenaż, zabezpieczenie przed radonem zgodnie z TSG-1-007 i przemyślana wentylacja. Wentylacja domów Talpa House jest pasywna.

Zastrzeżenie

To informacja ogólna, nie porada prawna. Przepisy różnią się w poszczególnych gminach, dlatego zawsze proszę sprawdzić obowiązujący plan OPN dla swojej działki i skonsultować się z gminą lub jednostką administracyjną. Stan przepisów: październik 2026.

Źródła